Недвижимость в Монреале, боязнь старого

Все дома, построенные в Канаде – деревянные каркасные. За исключением современных высоток и многоквартирных бетонных выше 4-5 этажей. До 4х этажей дом будет однозначно деревянным. Конечно, бывают и редкие исключения, но это – именно исключения из общего правила.

Деревянный каркасный дом в Bois-Franc (район Монреаля). Год постройки - 2010

Деревянный – значит, все его несущие конструкции выполнены из дерева. Стены из дерева, перекрытия между этажами тоже. Каким бы каменным дом не выглядел снаружи – он сделан из дерева, а камень, что вы видите, это декоративная отделка, прикреплённая к деревянной стене дома. Дома за 5 миллионов долларов и за 200 тысяч построены совершенно одинаково. Диснеевский витиеватый новый за несколько миллионов долларов канадский дом-замок, это всего лишь деревянный каркасный дом, а весь его камень и кажущаяся мощь – не более чем наружная отделка. При желании убрать такой дом сможет средней мощности бульдозер и всего за несколько часов.

В Монреале есть и настоящие толстостенные каменные дома, но их очень мало. Часть из них находится в Старом порту в историческом центре Монреаля. Есть ещё один довольно известный дом – кондоминиум Samuel De Champlain в районе Verdun. Здесь когда-то был монастырь, нижние каменные стены дома очень старые и толстые, а верхние этажи надстроены относительно недавно. На подоконник в квартирах на втором этаже можно ставить стул. Ещё останется немного места.

Каменных или бетонных односемейных домов у нас нет. Особенно если это касается недавних построек. Они все из дерева.

Смириться или привыкнуть к тому, что у нас всё деревянное, со временем можно, ничего другого просто не остаётся. Но дерева продолжают бояться, у многих отношение к деревянным постройкам формируется уже на первых арендованных по приезду квартирах. Квартиры эти, как правило, находятся в неухоженных домах, построенных еле-еле кое-как, по минимуму требований, только для того, чтобы их сдавать. Если в соседней квартире курят, то вы курите вместе с ними, знаете, когда ваш сосед пришёл с работы, вместе с ним слушаете музыку, скрипите полами и даже иногда здороваетесь по утрам. Попробуйте после этого предложить людям купить квартиру в деревянном доме, притом, что дому уже лет 100, а то и больше.

Как раз об этих столетних квартирах  в деревянных домах в районах Outremont и на Plateau-Mont-Royal мечтают все наши местные квебекуа. Мечтают, но далеко не все могут их себе позволить.

Как ни странно, но чем старее недвижимость в Монреале, тем она дороже. Квартира площадью 150 кв. метров в деревянном трёхэтажном доме в квартале Mile End (Le Plateau-Mont-Royal) стоит дороже современного двухэтажного дома площадью 200 кв. м где-нибудь в Pierrefonds. Кроме того, эта квартира ещё и очень престижна. И её владельцев нисколько не смущает деревянный дом, обложенный снаружи кирпичом и построенный в конце 19-ого века. Конечно, проводка и все коммуникации уже давно поменяны, а вот меняли ли полы и старую штукатурку, ещё не известно. Старый пол, вся сохранившаяся деревянная отделка, даже неровная штукатурка – «пластырь» особенно ценятся в таких домах. Из нового здесь только окна, двери, кухни и ванные, и чем больше сохранилось оригинального старого, тем лучше.

Стены этих трёхэтажных домов выложены из толстых досок-брусьев толщиной сантиметров 5, а иногда и 10. Ребром к ребру. Если круглые брёвна у русской избы-сруба обтесать со всех сторон, то получится примерно такая же коробка, как и у домов, построенных в Монреале в конце 19, начале 20-ого века. С тем лишь отличием, что снаружи обтёсанный монреальский сруб обложен декоративным слоем кирпича. В Westmount фасадная стена бывает толщиной и в 3 кирпича. Но это чаще у отдельных домов, а не у трёхэтажных квартирных построек.

Наверное, старину нужно любить. И не везде, не в каждой квартире она хорошо сохранилась. Поэтому очень много квартир в старых столетних домах приобрели абсолютно современный вид. В них поменяно всё. Стены – гипсокартон, на потолке врезные лампочки-галогены, пол новый тёплый деревянный, не скрипит. Разломать старое, оставив только старый каркас, и внутри него построить всё заново не так сложно.

Почти все эти деревянные дома во всех районах Монреаля снаружи выглядят примерно одинаково. По наружной металлической лестнице вы поднимаетесь на балкон второго этажа. На третий этаж вход с балкона, туда ведёт лестница за дверью внутри дома. Конечно, не все дома тех лет построены с лестницами снаружи. Их просто больше, и они более заметны.

Среди столетних домов осталось пока ещё много доходных, находящихся во владении у одного хозяина. Но общая тенденция в Монреале такова, что все старые доходные дома постепенно распродаются поквартирно. Именно в этих домах – самое перспективное жильё. Старые дома расположены в районах, которые любят наши франкофоны-квебекуа. Рано или поздно у каждой квартиры в таком доме появится свой хозяин. Будь то Verdun, Hochelaga-Maisonneuve или ещё что-то оставшееся нераспроданное на Plateau и в Outremont. Отремонтированные квартиры в этих домах стоят дороже и пользуются у нашей местной публики гораздо большей популярностью, чем безликие ячейки-новостройки.

Меня всегда удивляла сохранность старых деревянных домов. Единственная их проблема – прогнившие перекрытия первого этажа и в результате серьёзное проседание дома по его внутренней центральной части. Снаружи всё целое, а все полы и потолки серьёзно кривые. Звучит как приговор, но на деле всё поправимо и не так страшно. Нижние балки гниют из-за повышенной влажности идущей от земли и отсутствия вентиляции под полом первого этажа.

Сейчас трудно сказать, закрыл ли кто-то вентиляционные отверстия или строители их в своё время там не оставили. Мне кажется, что где-то в середине прошлого века их для экономии тепла зимой стали закрывать, а летом перестали открывать. Без вентиляции и просушки балки сгнили. Если есть достаточно глубокий подвал, дом укрепляют снизу. Если подвала нет, то чтобы обеспечить доступ, вскрывают пол на первом этаже и затем укрепляют перекрытия прямо из квартиры.

Потом выравнивают полы и потолки. Из-за этого теряется часть высоты помещения. Но раньше потолки в квартирах были высокие – 3 метра и больше. Поэтому высоты хватает, чтобы потери остались незамеченными.

Сгнившие деревянные перекрытия первого этажа – самая распространенная серьёзная проблема старых домов. И если вы выбираете себе квартиру в таком доме, то это первое на что в нём нужно обращать внимание. Случись что – ремонт обойдётся дому порядка 100 тысяч, а то и больше. Владельцы квартир платят за всё сами.

В любом доме - в относительно недавно построенном или столетнем, вас могут поджидать какие-нибудь проблемы. Бояться столетних домов не нужно. Так же как и не нужно бояться домов постройки 60-70-80-ых годов прошлого века. Состояние дома определяет не возраст, а уход за ним. Новое, только новое, ещё не значит самое лучшее.

Большинство старых домов построены более качественно и они прочнее сегодняшних современных. Многие из них великолепно сохранились. Пусть всё определяет здравый смысл и ваше желание. Что вам больше нравится, то и нужно покупать. В каком типе недвижимости вы чувствуете себя комфортнее, к тому и нужно стремиться.

И не нужно бояться старого. Хотя бы потому что в Монреале старое уже давно дороже нового.

Монреаль, 23 декабря 2011

__________________________________________________________

Этим гвоздям более 100 лет. Они были в доме постройки 1885 года. Гвозди очень прочные, по прежнему хорошо держат стыки. На этих гвоздях до сих пор держится половина Монреаля.

После вскрытия стен выравнивается кривой пол. Затем на новый каркас кладётся фанера и новый красивый паркет. То, что пол стал выше, будет совершенно незаметно. На стенах будет новый гипсокартон.

Так устроены внутренние стены в старых домах. Во время перепланировки дверной проём закрыли новыми как у нас говорят "тубайфор" - это самый распостранённый еловый строительный брус сечением 2х4 дюйма. На рейках левее была старая штукатурка - "пластырь".

Вскрытый угол дома. Очень хорошо видно, как всё устроено: деревянный брус - стены, вертикальные рейки, по ним поперечные, затем штукатурка. Прослойка воздуха - дополнительная изоляция. Толстые деревянные брусья - сами по себе хорошо держат тепло в доме. В старых домах очень тепло зимой и прохладно летом (если квартира на последнем этаже, то летом всё равно жарко).

А у этого дома серьёзные проблемы с балконами. Дом сел внутри, лаги на которых были балконы, снаружи слегка задрались вверх (внутри дома наоборот ушли вниз). Из-за этого плоскость балконов оказалась наклонённой к стене дома, вода начала размывать кирпич. Сколько десятков лет это продолжалось, сказать трудно, в конце концов пришлось всё ремонтировать, перебирать стену, менять кирпич, укреплять лаги, ставить новые балконы.

На снимке выше сразу за кирпичом видно просмоленную бумагу, за ней деревянный брус. Всё целое, ничего не сгнило за сотню лет. На снимке ниже хорошо видно, как выглядит стена дома снаружи. Это всё тот же дом, откуда гвозди - постройки 1885 года. Даже под окном, в наиболее критичном месте, дерево прекрасно сохранилось и служить будет ещё долго.

Строители закрыли дерево изоляционным материалом напоминающий пенопласт, а сверху по нему будет выложена декоративная кирпичная кладка.

На снике выше - новые взамен сгнивших перекрытия на первом этаже. Ниже - так укрепляют лаги.

__________________________________________________________