Новости Купить дом Продать дом В доме Вокруг дома Контакт
Архив
О нас
О недвижимости
О доме
О кондо
О законах
О финансах
Калькулятор
Карта сайта
Koнтакты
Ссылки
Файлы
Terms of use



 
   

Купить, чтобы заработать

Business - 1Вокруг недвижимости ходит невероятное количество слухов и легенд. В основном всё сводится к тому, что на её покупке и продаже можно заработать большие деньги. На пустом месте легенды не рождаются, и кто-то действительно смог неплохо подняться именно благодаря удачным покупкам и не менее удачным продажам домов или квартир.

Как легче всего заработать деньги на недвижимости? – Для этого её достаточно просто купить, прожить лет 5 и продать. Проблема в том, что кругом за это время цены так вырастут, что купить что-то другое вы сможете, только вложив все вырученные деньги в свою следующую покупку.

Гораздо выгоднее купить что-то в плохом состоянии, отремонтировать и потом продать. Очень многие за это берутся, но мало у кого получается. У некоторых даже не всегда удаётся вернуть свои деньги назад.

Business - 5Business - 6

 

 

 

 

 

Business - 7Business - 8

 

 

 

 

 

Business - 9Business - 10

 

 

 

 

 

Дом постройки 1885 г. в процессе ремонта для дальнейшей перепродажи

Чтобы действительно заработать на перепродаже отремонтированного жилья, нужно очень хорошо понимать, что и где вы покупаете, сколько хотите вложить и за сколько сможете потом продать. А, кроме того, не забывать про налоги. Продажа недвижимости не облагается налогом только в одном случае – если вы продаёте дом или квартиру, в которых жили вы сами и ваша семья.

Значит, на время ремонта вы должны числиться проживающим в этом же доме. Водительские права и все счета должны быть по этому адресу. Сколько вы должны там «прожить» - нигде не сказано. Считается, что полгода достаточно. Шутки с налоговой системой плохи, тех, кого проверят, не пожалеют.

Если вы покупаете дом, который никак не будет считаться местом вашего проживания, то ремонт такого дома и его дальнейшая перепродажа с точки зрения налогов рассматривается, как бизнес. И платить за полученную прибыль придётся как с бизнеса. Заработали  50 тысяч, 25 из них получит государство.

Наиболее прибыльные проекты – ремонт многоквартирных домов-плексов и их распродажа поквартирно.

Business - 11Business - 12

 

 

 

 

 

Business - 13Business - 14

 

 

 

 

 

Та же квартира, что и на снимках вверху, но уже после ремонта

В многоквартирных домах могут работать только лицензированные строители. В вашем собственном доме (если считается, что это ваше основное жильё), может работать кто угодно. Но если, неважно какой дом – односемейный или любой другой, куплен для ремонта и перепродажи, то снова – только строители со всеми допусками и лицензиями RBQ.

Если вы купили дуплекс с другом, и делаете там  якобы для себя полный ремонт, выселив жильцов, то можно привлекать к работам кого угодно, как минимум строители должны иметь карточку по технике безопасности. Потому что если вы купили дуплекс, то можно считать, что одна квартира для вас, другая для друга. Если совладельцев трое, то точно так же можно купить и ремонтировать триплекс.

Очень важно при ремонте придерживаться золотой середины, не вкладывать лишнего, и помнить, что чем дешевле недвижимость, тем больше у вас потенциальных покупателей, тем легче вам будет её продать.

Business - 15Business - 16

 

 

 

 

 

Business - 17Business - 18

 

 

 

 

 

Business - 19Business - 20

 

 

 

 

 

Business - 21Business - 22

 

 

 

 

 

Business - 23Business - 24

 

 

 

 

 

Обновления, сделанные в квартире для дальнейшей продажи. Всё новое

Если вы хотите купить дорогой дом в Westmount (старья там навалом), отремонтировать и продать, то как скоро это у вас получится, никто не знает. Если вы купите столетний шестиквартирный дом на Плато, отремонтируете его, и ваши небольшие квартиры будут стоить по 300-340 тысяч, то за полгода вы продадите всё.

Полный ремонт одной только средней квартиры без общего ремонта самого здания (крыша, кирпич, фундамент) будет стоить примерно 40-50 тысяч. Полный, значит, всё будет новое – сантехника, проводка, полы, ванные, кухня, возможно даже и все стены, потолок. Если вам повезёт, вы купите 6х квартирный дом на Плато за 900,000.

Business - 27Переделывать под продажу почти всегда приходится что-то старое. У зданий, которым более 100 лет, проблема почти всегда одна и та же – сгнившие перекрытия первого этажа. Те, которые стоят над землёй под полом первого этажа.

Бетонного заливного фундамента с бетонным полом раньше не было, (он появился только в 20-30е годы 20-ого века), землю от здания никак не изолировали, вентиляции под первым этажом не было, за долгие годы от постоянной влажности перекрытия сгнивали. Если перекрытия ослабевают, дом садится.

Кривые полы в домах центральных районов Монреаля все видели. Если подвала у дома нет вообще или он очень неглубокий, то снимают полы первого этажа и укрепляют все основные перекрытия здания. Типично для Монреаля.

Business - 29Business - 30

 

 

 

 

 

Business - 31Business - 32

 

 

 

 

 

Business - 33Business - 34

 

 

 

 

 

Business - 35Business - 36

 

 

 

 

 

Business - 37Business - 38

 

 

 

 

 

Business - 39Business - 40

 

 

 

 

 

На снимках хорошо видно, как после вскрытия полов укрепляют и фиксируют повреждённые перекрытия. Земля затем будет изолирована плёнкой, в пространстве между полом и землёй будет установлена электрическая батарея для подогрева зимой и вентиляционная система air exchanger. После окончания ремонта квартира будет мало отличаться от тех, что здесь на других снимках. Всё будет новое и прочное. Ещё на 100 лет.

После выселения жильцов, полного ремонта и продажи у вас останется тысяч 200. За год можно провернуть. Почему Плато (Le Plateau-Mont-Royal)? – Потому что спрос на жильё в этом месте огромный, а цены высокие. Это для примера.

Business - 2Вопрос только в том, есть ли у вас почти миллион свободных денег, чтобы осуществить такой проект на Плато?

Помимо головной боли со стройкой вам придётся преодолеть массу бюрократических препятствий. Квартиры легко продаются, когда они «разделённые». Тогда все совладельцы сами по себе, ссуды можно брать в любом банке с меньшим первоначальным взносом, не нужно отвечать за мортгич соседа, если он вдруг перестал платить. Таксы выше, но свободы больше. Чтобы каждую квартиру в шестиквартирнике Business - 26конвертировать в «кондо», придётся побегать. И всё равно это выгодно, стройка идёт по всему острову.

Жильё всё больше приватизируется. Квартир на съём становится меньше, собственного жилья больше. Доходные дома, в которых раньше квартиры сдавались, распродаются поквартирно, новые доходные дома не строятся, все хотят иметь что-то «своё». Спрос на кондо огромный.

Найти, купить, отремонтировать и продать отдельный дом намного сложнее. В тех местах, где недвижимость продаётся легко и быстро (например, West Island), цены на неё уже высокие, и вложения редко принесут какую-то заметную прибыль. Для этого нужно искать дом в очень плохом состоянии, но в тот момент, когда вы его решите купить, на него уже выстроится очередь. Business - 28Купить  убитый дом намного сложнее, чем хороший. Убитые дома у нас – товар повышенного спроса.

Покупать дорогой дом в дорогом месте с целью его отремонтировать и перепродать больше походит на эксперимент, чем на бизнес. Продать дорогой дом (миллион и выше) сложно. У покупателя будет много своих требований, а самих покупателей не так много. Кому-то повезёт, всё совпадёт, дело окажется исключительно выгодным.

Business - 3Westmount Ekers -2

 

 

 

 

 

Westmount Ekers -1 Business - 4

 

 

 

 

 

Westmount Ekers - 3Westmount Ekers - 4

 

 

 

 

 

Westmount Ekers - 5Westmount Ekers - 6

 

 

 

 

 

Westmount Ekers - 7Westmount Ekers - 8

 

 

 

 

 

Westmount Ekers - 9Westmount Ekers - 10

 

 

 

 

 

Дом в Westmount. Детали сохранившегося интерьера. Дом принадлежал одной из наследниц семьи известной в Монреале семьи Ekers

Вдохновившись первой удачей, можно легко потерять на следующем проекте. Хотя, почти беспроигрышный, но очень хлопотный вариант – плексы (многоквартирники). При условии, что всё сделано правильно – выбор места, проект реконструкции, качественный но недорогой ремонт.

Business - 25В период бурного роста цен на недвижимость и повышенной активности на рынке многие зарабатывают покупкой и перепродажей за короткий срок. Пока всё идёт к тому, что активность и рост цен на рынке снизятся, продавать своё люди будут очень неохотно, спрос тоже уменьшится из-за ограничений на получение ссуды. Покупать жильё будут более разборчиво и требовательнее подходить к его качеству. Нового недорогого жилья на рынке будет мало. Тот, кто в этот момент сумеет предложить квартиры в нужном месте, тот всегда только выиграет.


Mercier, 26 февраля 2011 

Все фотографии сделаны в Монреале в 2010 г. в районах Verdun, Westmount, Point-Saint Charles




Design © Tatiana Belenko Copyright © 2009-2019 All rights reserved Powered by Online-Montreal.com