Кондо-фи

Так говорят у нас по-русски. Если правильно, то это - Condo Fees (Condominium fees) или  Frais de copropriété. Ежемесячные взносы в общий котёл владельцев квартир, объединённых одним зданием, иногда даже целым комплексом зданий.

Если вы покупаете квартиру, то автоматически становитесь со-владельцем. У вас теперь есть собственная жилплощадь, но в вашем доме есть и места общего пользования, за которыми нужно ухаживать и ремонтировать, если понадобится. Уход за домом и ремонт мест общего пользования оплачивается из фонда, создаваемого ежемесячными отчислениями совладельцев дома – кондо-фи.

Стены дома, несущие конструкции, подвал, крыша, подъезд, лестницы – всё это места общего пользования или просто собственность, одновременно принадлежащая всем владельцам квартир в доме. Если дом большой, или несколько домов объединены в жилой комплекс с одним уставом, то и стены соседнего дома становятся вашими, а чтобы управлять такой махиной, состоящий из не одной сотни квартир, появляется администрация, в которой полный рабочий день сидят люди, получают неплохую зарплату (из ваших денег), думают за вас и пьют кофе, купленное за ваши деньги.

Всё что ломается в вашей квартире, вы ремонтируете за свой счёт. Если ремонт нужен местам общего пользования – за счёт всех совладельцев. Если повреждена ваша квартира из-за неисправности стояка (общего для всех), то все будут дружно решать, кто виноват, и что делать. Скорее всего, а может и нет, ремонт у вас будет сделан за общий счёт.

Чем больше кооператив, тем выше в нём кондо-фи. Казалось бы, всё должно быть наоборот. Под кооперативом подразумеваем со-общество владельцев квартир в доме или в комплексе домов.

Зато вы не думаете ни о чём, что может иметь отношение к хозяйству, уходу, поливке и стрижке газонов, уборке, мелкому ремонту. О крупном ремонте вас всегда известит заботливая администрация и наверняка порадует нехваткой фондов и дополнительными расходами.  Кондо-фи всё время растут. За 10 лет могут увеличиться в два раза. Было 90 долларов в месяц, стало 180. В общем, это нормально.

Бассейн на крыше, тренажёрный зал, ванная "волна", сауна - в доме по 950 Rue Notre-Dame W., Montreal, построенном в 2010

Если в доме есть лифт, спортивный зал с тренажёрами, бассейн, сауна, большая подземная стоянка для машин – кондо-фи в таком доме будут очень высокими. За всем нужен уход. Если в доме нет ничего (в том числе и оплачиваемой вами администрации), а сам дом в хорошем состоянии, квартир в нём не так много, то взносы будут, скорее всего, меньше 100 долларов в месяц.

В этом случае хозяйством заправляют выбранный вами президент – как правило, толковый пенсионер владелец одной из квартир и вместе с ним казначей – очень часто женщина (требуется исполнительность и аккуратность). Есть ещё вице-президент, который существует «на всякий случай». Раз в год президент созывает всех на общее собрание. На нём обсуждаются всякие мелочи и предстоящие крупные ремонты, все друг друга знают, радуются, голосуют, разбегаются.

Если вы покупаете квартиру, то первым делом вам нужно изучать все документы, относящиеся к деятельности кооператива. Всё, что обсуждалось на собраниях, документируется, и раз в год всем совладельцам обязательно предоставляется годовой финансовый отчёт. Если в доме есть проблемы, вы о них узнаете из этих документов. Если ваш инспектор перед покупкой обнаруживает явные проблемы в доме, а о них ни слова на повестках собраний, то о серьёзности такого кооператива следует задуматься. Агент по недвижимости всегда поможет вам разобраться в документах совладельцев.

Я был свидетелем нескольких продаж, когда в кооперативах, состоящих из нескольких квартир никогда не было ни собраний, ни сборов сondo fees, не было выбранного президента и казначея. Раз в год собирались деньги на оплату общей страховки здания, если что-то ещё было нужно, то скидывались от случая к случаю, и всё. Жить так тоже можно, но жить так не велит Гражданский кодекс Квебека, который обязывает совладельцев платить ежемесячно сondo fees и вести все дела в соответствии с уставом кооператива.

Чуть позже я был на собрании одного такого кооператива в Outremont, где трое совладельцев, наконец, собрались, чтобы выбрать президента, казначея и утвердить кондо-фи. Каждый из трёх поведал о том, как нотариус в своё время сделал для него исключение при оформлении покупки и взял расписку, что в скором времени выберут все необходимые должности, и будут собирать кондо фи. Три разных нотариуса им сделали в разное время три исключения, но покупку оформили.

Очень известное в Монреале сооружение. 2600 Av. Pierre-Dupuy, Montréal - сondo fees $975/month при цене квартиры около $300,000. В кондо-фи включены муниципальные и школьные налоги, отопление и многое-многое

Если вы покупаете квартиру и видите, что кондо-фи в доме очень высокие, посмотрите, что в них включено. Очень часто в них входит отопление, горячая вода, кабельное телевидение, ещё что-нибудь. Вам за них платить так и так. Может быть, кондо-фи получаются и не такие высокие с условием этих оплат.

Цены по состоянию на 2010 год: Слева дом по 7928 Ch. Kingsley, Côte-Saint-Luc (Montréal) Condo Fees $155/month при цене квартиры $185,000. Справа по 7016 Rue Marie-Rollet, Lasalle - сondo fees $102/month при цене квартиры около $230,000. В доме слева есть бассейн, сауна, подземный гараж, тренажёры. В доме справа только подземный гараж.

Сколько могут быть кондо-фи? Сейчас уже нечасто встретишь квартиру, в которой они меньше $100/месяц. Обычно чуть выше, выше и ближе к $200/месяц. Есть совершенно фантастические поборы по 500-600 долларов в месяц. Спрашивается за что? Ответ на это у администрации всегда найдётся. Без наличия администрации таких высоких месячных оплат не бывает.

В конце концов, всё зависит от доходов. Где-то платят много, но администрация сумела наладить отличный сервис и обеспечить беззаботное существование своим жильцам. А где-то собираются раз в год в тесной квартире и сами решают все свои проблемы.

Самое приятное, если вдруг покупаешь квартиру в хорошо ухоженном доме с невысокими кондо-фи, а на счету этих кондо-фи тысяч 50-70, а то и сто тысяч. Вы стали владельцем квартиры и отчасти владельцем этих кондо-фи. Кто-то до вас исправно платил и накопил приличную сумму. Главное – успеть квартиру в таком доме вовремя продать до начала больших ремонтов и полного исчезновения этих денег с общего счёта кооператива. Ремонт нынче дорог.

Если вам нравится городская жизнь, и вы себя лучше чувствуете в кондо, а не в доме, то относитесь к кондо-фи просто как к неизбежной плате за ваши удобства. Всё-таки в своём живётся несколько иначе. Главное – когда покупаешь, знать, что покупаешь, и за что потом платишь. Очень хорошо нужно во всём разобраться.

100 Av. des Sommets, Île-des-Soeurs - сondo fees $421/month при цене квартиры около $400,000  (данные на 2010 год)

Дом по 150 Rue Berlioz, apt. 331 на Île-des-Soeurs (Montréal). Condo Fees $572/month при цене продажи $272,500 в 2010 году. В кондо-фи входят электричество и кабельное телевидение. Кроме того есть фонд на поддержание дома. Что будет с бетонными домами, которым уже перевалило за 50 лет, одному богу известно.

Дом справа - 30 Rue Berlioz  Île-des-Soeurs (Montréal) - Condo Fees $462/month при цене продажи квартиры  $315,000 (данные на 2010 год). Здесь в кондо-фи входят отопление и кондиционер. В доме есть бассейн.

На "острове сестёр" -  Île-des-Soeurs (Montréal) - в этой унылой но чистой и дорогой резервации, своими многоэтажками вызывающей ностальгические чувства у многих наших соотечественников, кондо-фи одни из самых высоких по всему Монреалю. Ещё и для того, чтобы отпугивали от покупок тех, кого не надо.

Кондо-фи в этих домах зашкаливает за $1000 в месяц при цене квартир до миллиона долларов и выше. Самый центр города. Вид с горы Mont-Royal.

Хороший дом по 7575 Ch. Westover в районе Notre-Dame-de-Grâce (Montréal). Квартира продана в 2010 году за $288,000 при Condo Fees $221/month. В доме есть только лифт.

Симпатичный домик в ещё одной популярной Монреальской резервации Bois-Franc. Кондо-фи здесь невысокие, порядка $150/месяц при стоимости квартиры $300,000-$400,000. Очень многим здесь нравится жить, а у кого-то этот район вызывает чувство отторжения. С точки зрения инвестиции покупка здесь жилья - вариант беспроигрышный. Цены растут, местечко имеет статус престижного.

Дом по адресу: 950 Rue Notre-Dame W,  в самом центре Монреаля с потрясающими видами, открывающимися с террасы на крыше дома и из залов для отдыха. Condo Fees в этом доме пока просто смешные - $107/month. Дом построен в 2010 году, все квартиры распроданы. Большинство квартир представляют из себя тесные склепы с голыми бетонными потолками (круто!), окна многих выходят во двор-колодец, где завершается строительство остального комплекса.

Вид из окна, потолок, красивая кирпичная стена, уходящие вниз балконы соседей

Квартиры для такого дома и места сравнительно недорогие - около $300,000. Через года 2-3 кондо-фи в этом доме будут долларов 200-300, иначе я просто не представляю, как они смогут ухаживать за всем своим хозяйством: бассейн на крыше, сауна, тренажёрный зал, ванная "волна", огромная подземная парковка. Кроме того, в доме есть лифты и залы для вечеринок и свободного времяпровождения, приёма друзей. За всем нужен уход, всё нужно хотя бы убирать и чистить.

На снимках: места общего пользования для жителей дома и их гостей, виды города, коридор этажа, фитнес

В отличие от основного контингента – пенсионеров, проживающих на Île-des-Soeurs (мы сравниваем популярные места, где есть многоэтажки), в 950 Rue Notre-Dame живёт молодёжь. Атмосфера дома напоминает студенческий кампус.

Типичная квартира в доме по 950 Rue Notre-Dame W. Аскетичная студенческая келья. Строго и современно. Весь комфорт вынесен наружу - в места общего пользования.

Мне кажется, этот дом – один из самых удачных и успешных недавних проектов в Монреале. Квартиры – так себе, ячейки, но террасы дома, залы, оформление, коридоры, бассейны, молодые интеллигентные жильцы и само место в центре Монреаля создают атмосферу творческой жизни, свободы и городского уюта. Здесь легко, здесь хочется жить и стремиться к успеху.

Анатолий Иголкин
3 декабря 2010, Mercier-Montreal

Все снимки 950 Rue Notre-Dame сделаны 26 августа 2010 г.

Остальные снимки - в течение 2010 года в районах Côte-Saint-Luc, Lasalle, Île-des-Soeurs, Mont-Royal, Notre-Dame-de-Grâce, Bois-Franc, Montreal