Нотариус

Любая сделка по недвижимости заканчивается у нотариуса. В его присутствии покупатель и продавец подписывают акт купли-продажи. Где-то акт купли-продажи недвижимости можно подписать и у адвоката, но у нас в Квебеке это всегда нотариус.

Нотариус имеет специальное образование, навыки, а самое главное – лицензию от государства. Через его нотариальный счёт (trust account) проходят огромные суммы денег. Покупатель никогда не рассчитывается с продавцом напрямую.

Igor Pryszlak, Notary во время подписания

Чек на сумму первоначального взноса от покупателя и чек на ссуду (mortgage) от банка передаются нотариусу, и он их кладёт на свой счёт. После того как будут поставлены подписи под Act of Sale/Act de vente, и нотариус внесёт все данные в провинциальный регистр по недвижимости, продавец сможет получить от него всю сумму. Система простая, но обеспечивающая безопасность сделки для всех сторон.

Если покупку недвижимости финансирует банк, то чек на сумму выданной ссуды банк не даёт вам в руки, а присылает нотариусу. Иногда во время подписания нотариус даёт покупателю на этот чек посмотреть и даже подержать его в руках. Сумма там, как правило, всегда весьма приличная.

Прежде чем подготовить к подписанию акт о покупке-продаже нотариус узнает, не имеет ли задолженности владелец данной недвижимости муниципалитету (таксы), сколько он должен банку (если у продавца есть на эту недвижимость ссуда), а также узнает, есть ли кто другой оспаривающий своё право на часть или целиком на всю недвижимость. Это может быть, например, строитель, которому владельцы дома не заплатили за ремонт, наследники или члены семьи по решению суда претендующие на свою долю. Если вы покупаете квартиру, то нотариус обязательно узнает, не должны ли вы чего кооперативу, в составе которого находится это кондо.

Нотариус обеспечивает юридическую чистоту совершаемой сделки.

Любая приобретаемая вами недвижимость переходит к вам свободной ото всех долгов и посягательств на неё со стороны третьих лиц. После нотариуса через три дня она ваша. В течение трёх дней после подписания нотариус вносит данные на новых владельцев в провинциальный регистр и публикует акт продажи. Публикует, т.е. делает ваш акт продажи доступным для всех. Любой желающий может с ним ознакомиться, например, через интернет. Это и значит «опубликовать». Если в течение трёх дней не всплывёт вдруг кто-то, кто ещё обоснованно претендует на покупаемую вами недвижимость, то она уже точно ваша. Таков порядок.

Самое активное время года, когда все нотариусы работают по 14 часов в день – конец июня. Как повелось, в Квебеке все переезжают 1 июля, значит нужно успеть подписать до конца июня. Все нервничают, звонят нотариусам, нотариусы не отвечают, а до подписания осталась всего неделя.

В это суматошное время не мешает проявить излишнюю предусмотрительность и за пару недель до подписания позвонить в банк, где вы брали ссуду, чтобы узнать, послал ли банк нотариусу свои инструкции. Деньги банк посылает или переводит нотариусу всегда после того, как нотариус получит инструкции. Инструкции важнее. Потом, получив подтверждение от банка, можно позвонить в офис нотариуса и постараться узнать, получил ли он инструкции банка и готовит ли вашу сделку. На самом деле ничего этого делать не нужно. Но если вы очень волнуетесь, то тогда, конечно, звоните.

Если на покупку недвижимости вы берёте в банке ссуду, то банковские инструкции для нотариуса это очень важная часть вашей сделки. В инструкциях будет указано, на каких условиях вам выдана ссуда, на какой срок, под какой процент и вполне возможно, с кем вместе она вам выдана. Иногда ссуду берут сразу несколько человек. Всё это нотариус тоже вносит в регистр, и отметка о вашем долге банку будет там находиться столь долго, сколько вы будете должны банку. Будете продавать – нотариус погасит ваш долг и вместе с погашенным долгом исчезнет и его регистрация в Registre foncier.

Прежде чем оформить вашу сделку нотариус обязательно изучит топографический  план участка и дома на нём. Вполне возможно, что и на покупку квартиры может понадобиться такой план. Топографический  план или Сertificate of Location/Certificat de localisation – исключительно важный документ при покупке недвижимости. Если вы покупаете дом с банковской ссудой, то без него вам  сделку не оформят. Но если покупаете без ссуды, то можно и без плана.

На плане точно нанесены границы вашего участка, видно как расположен дом и всё остальное, что на участке находится, например, бассейн или садовый домик. Все размеры на плане очень точные. Участок, или лот, который вы покупаете, имеет шестизначный номер, зарегистрированный в Квебекском земельном регистре (это всё тот же Registre foncier) . Покупая недвижимость, вы покупаете не дом. Вы покупаете землю и то, что на ней. Даже если цена дома во много раз превышает стоимость участка земли, вы покупаете землю (лот) и только потом то, что на ней.

Будущие канадские землевладельцы иногда спрашивают, нет ли в Монреале русскоязычных нотариусов. Есть. Iouli Bayer говорит на прекрасном русском языке безо всякого акцента. Юлий вырос в Монреале в русскоязычной семье иммигрантов. Примечательно, что к нему меня привёл покупатель квебекуа, который, я думаю, даже и не подозревал, что я буду общаться с Юлием по-русски. Хорошо по-русски говорит Gergana Hristova. С ней я познакомился совсем недавно через покупателей болгар. Найти телефоны и адреса нотариусов можно на сайте Trouver un notaire.

Igor Pryszlak  говорит по-украински и по-польски. Мне этот нотариус очень нравится, и я отношусь к нему с большим уважением. Вряд ли кто-то кроме него мог так разрулить сложнейшие ситуации, при которых я присутствовал. Быть нотариусом нужно уметь. Это не только рутинная работа с бумагами, но ещё и люди со своими эмоциями и проблемами. Особенно в момент подписания акта продажи и, например, внутренних разногласий между продавцами.

Нотариус знает законы и он сможет не только обеспечить юридическую чистоту сделки, но и правильно составить ваш акт о покупке недвижимости, если вы покупаете что-то не по умолчанию 50/50, а в более сложной ситуации, когда покупателей может быть несколько и нужно чётко сформулировать какую ответственность несёт каждый из них.

При покупке недвижимости нотариуса выбирает покупатель. Нотариусу он доверяет и поручает ему завершающий этап своей сделки. После того как акт купли-продажи подписан, нотариус поздравляет покупателей, и продавцов: «Поздравляю вас, вы продали. Поздравляю вас, вы купили».

Теперь дом ваш.