В начало Купить дом Продать дом В доме Вокруг дома Контакт
Районы Монреаля и интересные места
Поиск недвижимости
Финансирование
Агент по недвижимости
Архитектура
Купить землю (лот)
Новое строительство
Торг уместен, оффер
Инспекция
Страховка
Нотариус
Переезд, rent
В доме
Карта сайта
Koнтакты
Ссылки
Файлы
Terms of use



 
   

Инспекция

Все знают, что перед покупкой дома нужно делать инспекцию. Если покупают квартиру, то инспекцию тоже делают, особенно если строение не новое. Мало кто ясно себе представляет, для чего действительно нужна инспекция и что она должна выявить.

Инспекция дома 20120225 - 7

На углу вверху видны следы воды. Как оказалось, проблемы нет, но лучше немного подремонтировать снаружи

Иногда покупатели жалуются, что после переезда обнаружили, как слегка капает кран или плохо уходит вода из раковины в ванной. Куда мол смотрел инспектор, и обижаются на него. Когда жильё арендуют и его выбирают, на краны обращают особое внимание - не текут ли, хорошо ли бежит вода.

При покупке дома, думать нужно о другом. Конечно, если что-то в доме не в порядке, очевидные вещи, пусть те же краны или давление воды в старых трубах, то инспектор сделает замечание, но, в общем, двухдолларовая прокладка или комок грязи в сифоне – это не те проблемы, которые инспектор пришёл выяснять в доме. Да и редко в каком доме можно увидеть плохо работающую сантехнику. Люди за домом следят, собственная недвижимость всегда находится во много лучшем состоянии чем, например, обычное арендованное жильё.

Помню, как-то инспектор обратил внимание на то, что унитаз плохо смывал, и продавцы его немедленно меняли. Но когда во время инспекции открывают все краны в доме и спускают сливной бачок – то это делается не для того, чтобы проверить, хорошо ли смывает унитаз и работает ли сантехника, а понять, какое давление в трубах водопровода и всё ли в порядке с общим стоком.

Капающий кран - это мелочь, а старые 60-летние гальванические трубы во всём доме, из-за которых напор воды очень слабый - это уже серьёзная проблема. Замена водопровода - мероприятие очень недешёвое. Хотя и со слабым давлением можно жить и не делать дорогостоящий ремонт ещё многие годы. Всё нужно выяснять на месте и принимать решения в зависимости от каждого конкретного случая - общего состояния дома, его цены, места, перспективы и т.д.

Если что-то не так с унитазом или смеситель барахлит, то это будет считаться мелочью, не влияющей на общую стоимость дома. Краны могут быть в хорошем состоянии во время инспекции, а потом прокладка в кране потребует замены перед самым вашим переездом. Раковина тоже может засориться в любой момент или сразу после вашего переезда.

Для покупателя мелочей не существует, всё важно. Особенно при таких расходах, как покупка дома. Замена крана это уже сто с лишним долларов, и это только начало. Ни в каком доме, даже в самом новом, вы не сможете после покупки избежать расходов.

Inspection 2Для чего приглашают инспектора? Первое и самое важное – это архитектура постройки. Всё ли выполнено по правилам. Правильно ли распределены нагрузки, все ли несущие в порядке, нет ли каких-либо проявлений проседания, смещений. Структурные изменения – одно из самых важных в анализе состояния дома. Сменить кран на кухне – стоит сто долларов, а укрепить стену или фундамент может стоить 10-50 тысяч. Инспектор нужен для того, чтобы выявить возможные серьёзные проблемы, которые могут быть в любом доме.

Если вы купили дом, а через 3 года поняли, что окна в доме очень старые и их пора менять (15 тысяч на всё), то упрекать инспектора в том, что он вам этого не сказал, не нужно. Упрекайте лучше брокера по недвижимости, с которым вы покупали дом и который вам этого не объяснил.

Для инспектора даже и не так важно, хорошо ли крутится ручка для открывания створки окна, ему гораздо важнее, не текут ли эти окна и на сколько они хорошо изолируют помещение. Если окна в рабочем состоянии и не текут, то для инспектора они ещё хорошие. А для продажи дома в скором будущем – старые, никуда не годные.

В отчёте у одного инспектора я прочитал, что окно плохо закрывается, и он рекомендует его …почистить и помыть. Это я прочитал у «местного» инспектора, довольно известного в Монреале, который за инспекцию дома берёт порядка $600. Вторая его рекомендация была сменить фен-вытяжку в туалете, так как фен очень шумный. Не знаю, почему он не указал на некоторые другие недостатки, которые я точно знал, есть в доме, и которые были в процессе устранения продавцами.

Наверное, потому не указал, что инспекция была сделана только для того, чтобы покупатели отказались от дома. Скорее всего, они просто передумали. Такое случается. После инспекции можно отказаться от любой покупки. Совершенно неважно, что там будет написано. Если хоть что-то вас не устраивает или вы передумали покупать – инспекция позволит вам отказаться без штрафов и претензий. В оффере, который вы подписывали, сказано, что если инспекция обнаружит что-то серьёзное, влияющее на стоимость дома, то вы имеете право отказаться. На деле можно отказываться из-за чего угодно, вы даже не обязаны объяснять из-за чего. Не понравилось, и всё.

Любой дом при помощи инспектора можно признать никуда не годным, даже самый новый. Ну, например, инспектор скажет, что ему подозрительны многочисленные трещинки на сухой штукатурке совершенно нового дома, и не структурные ли это изменения? Понятно, что нет. Во всех новых домах трескается сухая штукатурка, это норма, и это считается косметикой, т.е. мелочью. Но если хотите, то можете от покупки отказаться, раз инспектор сомневается. Строители скажут, что всё сделано по кодам (строительным нормам и правилам), но поймут, что вы просто передумали покупать и заставить вас купить не смогут. Если, конечно, условие инспекции обговаривалось в вашем контракте.

Страх купить неновый дом побуждает многих искать дома от строителей. Вроде как у них всё новое, не сломается. Новый дом всегда дороже, и они все далеко от Монреаля. Где платить - сразу за всё в новом доме или постепенно по мелочам, обновляя старый, выбирать вам. А может быть в старом доме уже всё обновлено, и последующие годы ничего в доме делать не придётся? Избегать домов, которым 30-40-50 лет, неправильно.

Inspection 1Самая дорогая недвижимость в Монреале – самая старая. Дома в Outremont и Westmount построены более ста лет назад. Одна средних размеров квартира в таком старом доме в Outremont стоит как 2-3 новых дома  где-нибудь в Mascouche или Vaudreuil-Dorion. Чуть помоложе дома в NDG или Cote-Saint-Luc. Они построены в 30е-40е-50е года прошлого века. И у всех у них есть проблемы или проблемки. Всегда что-то нужно делать, обновлять. Конечно, и серьёзные проблемы в этих домах встречаются чаще, чем в более новых. Но стоят они всё равно намного дороже новых. Дом простоит и 200 лет. Его цену будет определять не возраст, а место. За домом нужно лишь следить и делать своевременные обновления.

Inspection 3Всё ли может определить и выявить в доме инспектор? Нет, не всё. Существуют так называемые скрытые недостатки, которые инспектор обнаружить не сможет. У меня за много лет был всего один серьёзный случай, когда в доме после покупки обнаружилась проблема, требующая очень дорогого ремонта. Инспекторы не вскрывают стен во время инспекций, не разгребают снег на крыше, не подкапывают фундамент, чтобы разглядеть состояние бетона.

В некоторых ситуациях увидеть что-либо или определить с помощью приборов невозможно. А продавцы могли и не подозревать, что в их доме не всё ладно. Дом продаётся с гарантией качества, если проблема появилась во время предыдущих владельцев, они за это отвечают. На деле, даже если кто-то очевидно виноват и несёт юридическую ответственность, получить с него  деньги будет очень трудно. Процесс может длиться годами, и стоит он тоже немало.

Делая инспекцию, многие начинают думать о том, чтобы после неё скинуть цену.

Т.е. чтобы можно было найти проблемы, расписать их тысяч на 10-20, получить эти деньги у нотариуса, потом за 2-3 тысячи эти проблемы устранить, а на остальные деньги сделать ещё какие-нибудь обновления.

Далеко не каждый продавец захочет снижать цену на такие суммы. Он может и сам вызвать строителей и получить от них оценку работ, чтобы понять реальную стоимость устранения проблемы.

Если банк узнает, что дом после инспекции дешевеет на 20 тысяч, он откажется выдавать ссуду и предложит переделать выданную ипотеку с учётом этого снижения цены покупки.

Нотариус может отказаться подписывать акт продажи с таким возвратом наличных.

Всё должно быть обоснованно. И самый лучший путь в случае обнаружения серьёзных проблем – снизить стоимость покупки, попросив у банка включить стоимость необходимых ремонтных работ в ипотеку, и выдать вам эти деньги для ремонта, после того как строительная компания выполнит работы.

Если речь идёт о компенсации в 2-3 тысячи, то это мелочи, и на такие суммы можно даже и не ставить в известность свой банк. Нотариус их вам вернёт при взаиморасчётах во время подписания акта продажи. Если речь идёт о 5-7 тысячах и больше, то лучше всё сделать правильно.

Во время инспекции инспектор порекомендует, что нужно улучшить в доме или вокруг него и на что обратить внимание. Это может касаться абсолютно всего. И изоляции, и электрики, и даже уровня грунта вокруг дома для отвода воды от стен фундамента.

Рекомендации  – это не проблемы, это уход за домом. Проблемы – это то, что нужно устранять немедленно. Рекомендации – это то, что вам лучше в доме в ближайшем будущем сделать, чтобы потом через годы не возникло проблем. На решение проблем можно пытаться сбросить какие-то суммы при покупке, на выполнение рекомендаций  - нет.

Если вы обнаружили в подвале трещину большую, но сухую без следов воды вокруг неё, то это не проблема. У нас каждый второй фундамент с трещинами. Проблема, если эта трещина течёт. Тогда, чтобы устранить течь, можно говорить о снижении цены. На сколько? – Большой вопрос. Может быть, вам будет достаточно эпоксидки и это стоит 300 долларов, а может быть, вам придётся делать дренаж по периметру, и это будет стоить многие тысячи долларов.

В жизни мы не застрахованы ни от чего. И при покупке дома всякое может случиться. Но чтобы уменьшить степень риска и по возможности избежать в будущем неприятных сюрпризов, инспекцию нужно делать всегда.

 

Mercier, 5 мая 2011

 

Во время инспекции:

Инспекция дома 20120225 - 1

Инспекция начинается снаружи дома. В любую погоду инспектор будет рассказывать и объяснять, что и как в доме с его крышей и стенами и что вокруг него.

__________________________________________________________

Инспекция дома 20120225 - 2

Продавец предоставил утверждённый городом план перестройки дома, свою декларацию продавца и топографический план участка (Certificat de localisation)

__________________________________________________________

Инспекция дома 20120225 - 3

На окнах часто можно увидеть, в каком году они сделаны. Инспекция дома проводилась в феврале 2012, окна сделаны в 2008. Этим окнам стоять ещё долго.

__________________________________________________________

Инспекция дома 20120225 - 4

Инспектор смотрит всё, особенно важно то, что ближе к полу и земле.

__________________________________________________________

Инспекция дома 20120225 - 5

Пороги, бетонный стык перед входом в дом, всё важно.

__________________________________________________________

Инспекция дома 20120225 - 6

Это бак для "масла", которым отапливается дом. "Масло" - это обычная солярка, дизельное топливо. Машина заправщик сама подъезжает к дому, заправляет бак, потом компания присылает счёт.

__________________________________________________________

Инспекция дома 20120225 - 8

А это отопительная система, работающая на солярке. Масло сгорает, горячий воздух по трубопроводам разгоняется по всему дому. Справа бачок для горячей воды. Нагреватель воды работает от электричества.

__________________________________________________________

Инспекция дома 20120225 - 9

Покупать дом с открытым неотделанным под жилой подвалом хорошо. Всё видно, если проблемы есть, их не спрятать. У этого дома - металлические балки, такое бывает довольно редко, чаще используют деревянные. Металл - дороже, дерево - дешевле.

__________________________________________________________

Инспекция дома 20120225 - 11

Если на снимок кликнуть и увеличить, то сзади за баком для горячей воды виден центральный пылесос. От него идёт разводка по всему дому. В каждой комнате или в коридоре есть настенная розетка для шланга. Втыкаете в неё шланг и пылесосите комнату. А вся пыль уходит вниз в этот мощный пылесос. Считается, что это самый правильный пылесос - обычный забирает только крупную пыль и мусор, а мелкую пыль тут же выдувает обратно в воздух. В центральном всё остаётся внутри машины да ещё и в подвале. На деле гигантские шланги центральных пылесосов - вещь жутко неудобная.

__________________________________________________________

 

Инспекция дома 20120225 - 12

__________________________________________________________

Инспекция дома 20120225 - 13

__________________________________________________________

Инспекция дома 20120225 - 14

Трещины на полу - абсолютно нормальное явление. Главное, что они сухие. На стене видно электрическую батарею. Подвал нужно подтапливать, чтобы в нём было как минимум +17 С. Если отопление выключить, температура не упадёт ниже +14-+15.Земля под бетонным полом  теплая - +10-+12 С.. Но отопление ещё и немного подсушит подвал. Там где холоднее - всегда более влажно. И зимой, и летом.

__________________________________________________________

Инспекция дома 20120225 - 16

Очень хороший подвал очень хорошего дома. Внутри дома инспекция всегда начинается с подвала и осмотра фундамента. Иногда после осмотра фундамента продолжать инспекцию больше не имеет смысла. Если бы я снова покупал себе дом, я бы предпочёл, чтобы в подвале всё было оголено так, как в этом доме. И если бы подвал и фундамент моего дома оказались бы в таком состоянии как этот, я бы покупал свой дом будучи в нём абсолютно уверенным. Проблем здесь нет.

__________________________________________________________

Обновлено и дополнено 7 марта 2012. Фотографии инспекции дома в районе Beaconsfield сделаны 25 февраля 2012 г.

 

  •   Пример инспекции дома, как она проходит и к чему можно, а к чему не имеет смысла предъявлять претензии




  • Design © Tatiana Belenko Copyright © 2009-2019 All rights reserved Powered by Online-Montreal.com