Пример инспекции дома, как она проходит и к чему можно, а к чему не имеет смысла предъявлять претензии

Покупая дом, нужно обязательно делать его инспекцию. Инспекцию делает профессиональный инспектор, т.е. человек, хорошо разбирающийся в строительстве, буквально знающий всё в доме «от и до». Кроме того, инспектор знает, какие могут быть в принципе недостатки в доме, и может найти причину тех или явлений, на первый взгляд незначительных, но которые могут в некотором будущем привести к серьёзным расходам.

По результатам инспекции, если будут установлены серьёзные проблемы,  можно от покупки отказаться, можно на какую-то сумму сбросить цену или заставить продавца устранить дефект к моменту подписания у нотариуса. Если сумма ремонта небольшая (1-2 тысячи), можно попросить её компенсировать. Если большая – нужно менять условия ссуды и цену покупки. Практически любой договор о продаже дома подписывается и утверждается с условием инспекции.

Очень важно понимать, что является недостатком, влияющим на стоимость покупки, а что нет. Совсем недавно у меня была продажа и инспекция, в результате которой, как мне показалось, покупатель не понял, почему на его взгляд важные недостатки в доме были столь равнодушно приняты продавцом.

Обычная инспекция. Инспектор показывает, что не так, что нужно улучшить. Ну, например, кто-то с боков по периметру фундамента замазал вентиляционные дырки в кирпичной кладке. Если вы подойдёте к любому дому, у которого стены выложены кирпичом, то увидите внизу, в самом первом ряду кирпича дырки, оставленные строителями для внутренней вентиляции пространства между кирпичом и стеной дома. Примерно через 1-2 метра (не знаю, сколько точно по правилам) такая дырка должна быть. А вот в этом доме их кто-то ничего не понимающий в строительстве взял да и замазал. Отсутствие вентиляции приводит к нехорошим последствиям - появлению конденсата, прелости и даже загниванию деревянных конструкций. Дырки нужно обратно расковырять. В общем, никакая не проблема. Я просто такого ещё не видел, поэтому подивился.

Идём дальше. В доме всё хорошо, много важных улучшений, как часто бывает, инспектор рекомендует улучшить изоляцию от ультрафиолета на крыше, т.е. подсыпать побольше гравия. Крыша плоская. Гравий со временем смывается, разносится ветром, это нормально.

Дом был многоквартирный, инспектор с покупателем договорились не о полной инспекции с детальным изучением каждой квартиры, а об инспекции только основных узлов дома и его структуры, т.е. основных несущих конструкций – стены, крыша, перекрытия, фундамент. Но жильцы, кто дружелюбно, а кто не очень всё же дали войти вовнутрь, благодаря этому инспектор, например, получил возможность изнутри дома лазером проверить изоляцию на крыше.

В одной из квартир обнаруживается электрическая панель с предохранителями старого образца, с так называемыми «фьюзами» (fuses). Если кто помнит чёрные гексолитовые электрические щитки с белыми керамическими пробками, то это оно и есть. Страховки очень не любят эти фьюзы, предпочитают предохранители типа breakers – выключатели, срабатывающие автоматически. Инспектор, раз уж увидел, хотя внутренняя инспекция и не была обговорена, но всё равно рекомендует щиток поменять.

Ничего более инспекция не нашла. Дом был действительно на редкость ухожен и в отличном состоянии. Непонятно, правда, кому и зачем пришло в голову замазывать дырки между кирпичами, но в общем, можно отковырять, и это не проблема. Я тут же думаю, за что бы зацепиться, и как бы ещё что-то хорошее сделать для покупателя.

Ещё до «репорта» инспектора звоню агенту продавца и начинаю ныть, что как бы нам не нарваться на проблемы со страховкой из-за этих фьюзов, и, не дай Бог, продажа сорвётся, потому как никто не застрахует. Это полный бред. Действительно есть страховки, которые не хотят фьюзы, но и с ними у других застраховать не проблема. Ну, будет на 20 долларов в год дороже. А поменять щиток стоит от 300 до 1000 в зависимости от его размера.

Моё нытьё и посланная в письменном виде обида на щиток со фьюзами каким-то образом сработали, и продавец от греха подальше пообещал возместить у нотариуса 400 долларов на замену щитка. Я, честно говоря, слегка удивился. Продавец мог бы и ничего не возмещать. Формально он при этом был бы абсолютно прав – щиток исправен и никоим образом не мог влиять на цену продажи. Фьюзы или выключатели – это важно только для страховки.

Всё хорошо, но вот уже после покупки и оформления у нотариуса покупатель обнаруживает, что в ещё одной квартире есть такой же щиток с фьюзами. Начинает обижаться на инспектора, который его не заметил (детальный осмотр квартир не входил в инспекцию по их договорённости) и просит меня составить письмо с тем, чтобы прежний хозяин дома возместил расходы на замену и этого, второго щитка.

Письмо я составлю и пошлю, хотя и почти на 100% уверен, что результата не будет. Сомневаюсь, что и даже если бы нашли этот щиток сразу во время инспекции, никто бы нам ничего за него не возместил. Сумма получалась бы уже приличной, продавец мог встать на дыбы.

Электрический щиток на стоимость дома вообще никак влиять не может. Единственное неудобство – это отношения со страховой компанией. Но мне кажется, иногда даже лучше найти страховку и чуть больше ей платить, чем вкладывать сразу полторы тысячи, которые долго не отобьются. С другой стороны, выключатели надёжнее фьюзов и что, правда – в чём-то безопаснее.

На цену дома могут влиять такие недостатки, устранение которых обязательно, и которые могут со временем привести к ещё более тяжёлым последствиям для строения. Сумма ремонта «серьёзных» или «основных, важных» дефектов должна превышать 2-3 тысячи долларов. Если меньше – этот ремонт считается косметическим. Хотя и если что-то такое будет обнаружено, то отказаться от покупки после инспекции всегда можно.

Очень часто покупатели боятся трещин в фундаментах и в бетонных полах, трещин в кирпичной кладке, и т.д. Более подробно и за советом по состоянию дома и его основных конструкций нужно обращаться к инспектору. Делать инспекцию во время покупки дома – обязательно. Даже если и дом совершенно новый, пусть ему всего 3-4 года и он ещё на гарантии, но уже и в таком доме могут проявиться его недостатки и неучтённые строителями особенности местности.

Инспектора каждый покупатель выбирает сам. Если у меня есть возможность, я всегда обращаюсь к Роману, которого давно знаю, и в правильности выводов которого много раз убеждался, в том числе и на примере своего собственного дома.

Анатолий Иголкин
Агент по продаже недвижимости
514-839-5246