Как выбирать недвижимость? На что обращать внимание? Какова реальная помощь агента по продаже недвижимости?

В минувшую субботу вместе с покупателями посмотрели пять домов. Всё как обычно, что-то нравится, что-то нет, но от посещения двух домов у меня остался небольшой осадок. Жили бы там люди местные, я бы забыл эти дома сразу, как только вышел из них, но там проживали и выставили их на продажу наши соотечественники.

Всё в этих двух домах было прекрасно – чисто, ухожено, уютно, не к чему придраться. Но оба эти варианта уже давно на рынке, у обоих цены снижены, уже стали вполне рыночные, не завышены, а всё равно эти два дома никто не берёт.

Специально не проверял, но прикидываю, что в обоих случаях дома были куплены 3-5 лет назад. Цены с момента покупки подросли, и теоретически продать дом, в общем можно без убытка и даже с некоторой прибылью (после всех штрафов банку и брокерских расходов). Причины продать дом могут быть самые разные, в это я не вникаю. Почему-то многие начинающие покупатели думают, что дома продают, когда там начинают появляться проблемы. Но это не так. Дом – не машина. Дефекты не спрячешь сроком на одну неделю. А если и спрячешь, то можешь попасть под такую ответственность, что выгоднее эти дефекты, если они есть, задекларировать, или предусмотрительно всё в доме основательно отремонтировать. – С гарантией, как и положено.

Так в чём же дело, почему два этих дома без каких либо проблем, прекрасно ухоженные, по нормальной цене так долго стоят на рынке? И никто не хочет их покупать?

Я не знаю, как покупались эти дома, и что объяснял их покупателям агент по недвижимости, если он вообще присутствовал в тот момент. Вполне возможно, что оформлял сделку только агент продавца, которому откровенно всё равно, что будет, если покупатель вдруг решит продать этот дом через 3-5 лет. Главное, что в момент покупки проблем у дома нет, продавец и его агент провели сделку по всем правилам, претензий к ним быть не может. Дом вдруг решили спустя пару лет продать, и он не продаётся? – Это уже не их проблемы.

Чтобы видеть в доме всё, все его недостатки и одновременно его потенциал, нужно в домах разбираться очень хорошо. Я часто показываю дома. Как местной публике, так и нашим соотечественникам. И всегда обращаю внимание на то, как хорошо местные разбираются во всём, что есть в доме, и как плавают, а чаще всего просто не понимают и не видят его недостатков наши покупатели.

Это нормально. Здесь всё другое, другие дома, другие стандарты, всё отличается от того, что мы знали до этого. Даже если кто-то и вырос уже здесь, его первый дом всё равно будет началом новой жизни, а научиться видеть всё можно только с годами, приобретая свой собственный опыт.

Агент во время показа домов просто обязан вам рассказать о доме всё. Если агент не видит возраст и качества окон, крыши, дверей, состояния кирпичных стен или сайдинга, не видит в каком году примерно сделана кухня, обновлены ли ванные и сантехника, носом не чувствует проблем фундамента и всё это перекладывает на инспектора, то тогда вы и рискуете купить дом, который в скором будущем или принесёт вам кучу расходов, или вы его никогда не продадите по нормальной цене.

Инспектор должен определить только наличие в доме проблем. Да, проблемы бывают, и довольно часто. Но если проблем, например у окон, нет, то что может сказать инспектор? Ваш агент по недвижимости ещё до инспекции, до оффера, в момент показа домов должен вас предупредить, что окна эти, хоть и очень красивые, но не менялись с момента постройки (прошло 20 лет), и что они – самое настоящее старьё (вот-вот потекут или разгерметизируются) и менять их, если дом купите, придётся вам. Можно и не менять, проблем ведь с ними нет. Но о том, что их менять нужно, подумает тот, кто придёт смотреть ваш дом, если вы его вдруг через некоторое время поставите на продажу.

И это касается не только окон, а всех основных узлов дома: дверей, крыши, кухни, ванных, полов (особенно если ковры), системы вентиляции и обогрева. Как ни странно, меньше всего проблем бывает с фундаментом. Жаль, что многие сносят бассейны. Местный покупатель в основном желает иметь дом с бассейном и сразу, а не доплачивать и устанавливать его «потом».

Нормальный, опытный агент по недвижимости видит всё и предварительную оценку состояния дома может дать  в момент его первого осмотра. У недвижимости есть такая важная особенность, как её ликвидность. Вы должны покупать только ликвидную недвижимость и всегда отдавать себе отчёт в том, куда и на что потратиться в следующие лет 5-10, а то и раньше, если заведомо берёте дом, например, недорого, но требующий каких-то замен и обновлений.

Агент вам должен раскрыть глаза буквально на всё. И поменьше нахваливать дом, когда вы его смотрите. Хорошее вы увидите и сами, без агента. Задача агента сказать вам то, что в силу своего опыта видит только он. Знаю, как недоумённо смотрят на меня покупатели, когда мы начинаем что-то смотреть, а я считаю на пальцах: «Так… это 5-7 тысяч, здесь ещё 3 добавьте, а это 10, как минимум. Будете брать?» Ну, и что. Потом к моим расчётам привыкают и уже спокойно, с юмором относятся к любым результатам визитов. Так приходит первый опыт и появляется уверенность в том, что не сделаешь ошибку при выборе.

Многие думают, что если покупают новый дом от строителей, то они будут избавлены ото всех проблем. Это неправильно! Строитель вам даст гарантию только на 5 лет. А, например, окна они сейчас ставят такие, что менять их вам придётся уже лет через 10. А через 5-7 они будут просто старыми. Я никого не пугаю и не преувеличиваю. Я это говорю со слов владельца фирмы, устанавливающей окна и двери в моём районе. Владелец этой фирмы с 30-летним стажем уже сейчас рассылает новосёлам свои проспекты. И это его твердое убеждение, что через 5-7 лет у него появится огромный фронт работ благодаря невиданному размаху нового строительства в нашем районе. Строителей ругать нельзя. Они делают всё правильно, но конкуренция их обязывает использовать самые дешёвые материалы даже и в довольно дорогих домах.

В тех двух домах, которые мы смотрели в субботу, всё было в очень хорошем состоянии, но оригинальное, 20-25 летней давности. И кухни, и ванные, и огромные окна, и все двери. Крыши были нестарые. Когда эти дома покупали, то видимо не думали, что в будущем захотят их продать. А те, кто пришёл покупать, считали в уме, во сколько им эти замены обойдутся. Если бы дом был вылизан, со всеми обновлениями, неважно какого года постройки, то продать его было бы очень легко и очень выгодно.

Анатолий Иголкин
Affiliated real estate agent
514-839-5246