Купить, чтобы отремонтировать

Многие хотели бы купить дом подешевле, отремонтировать его, в нём жить или продать, чтобы заработать. Чаще всего такие мысли приходят в голову тем, кто покупает свой первый дом, бюджет ограничен, а купить хочется что-то получше и побольше, да и в хорошем месте. Это не относится к профессиональным охотникам за старьём под переделку и к строителям. Строители – это те, для кого стройка является работой и источником существования, но не те, кто строителем себя считает или им когда-то был.

Многие из нас умеют что-то делать, кто-то в состоянии выложить плитку, а уж красить, как нам кажется, умеют практически все. Много ли ещё нужно, чтобы переделать дом? Действительно, в современном доме даже поставить стены, прошпаклевать их и покрасить, в общем несложно. Плитка, ванная, кухня, полы – всё реально и всё осуществимо. Вот это и заманчиво.

Дом под ремонт, расположенный в Монреале на avenue Du Musee (чуть ниже генконсульства России). После восстановления и капитального ремонта он будет стоить в этом месте больше миллиона долларов. Снимки сделаны в январе 2010 г.

Купить дом, требующий ремонта, очень правильная идея. Ведь его цена может быть почти вдвое ниже таких же соседних домов, а стоимость ремонта легко вписывается в эту разницу. Если вы покупаете дом в NDG/CDN - Cote-St-Luc или других центральных районах, то вполне возможно, что у вас и выбора-то другого не будет. Доступный дом будет продаваться в плохом состоянии, а если такой же, но полностью и с хорошим качеством отремонтированный, то считайте, минимум тысяч на 100-150 дороже. А это уже не ваш бюджет.

Если вы хотите остаться жить на острове (т.е. в самом Монреале), и не стоять в очередях перед мостами и ежедневно тратить на дорогу немыслимое количество своего времени, то другого выхода кроме как купить дом с ремонтом у вас нет. На West Island ещё можно купить сегодня очень хороший дом всего за 250 тысяч. Такой же точно рядом но в идеальном состоянии будет выставлен на продажу за 340 и его купят через неделю за 320.

Цены в CSL/NDG/CDN и остального центра, включая Mont-Royal и Outremont, будут другие – без ремонта 400-600 тысяч, отделанные – 600-800 тысяч. Ремонт прибавляет дому цены примерно тысяч 100-200. Много ли это?

Когда мне звонят и просят найти дом подешевле, чтобы его отремонтировать, я обычно ничего не спрашиваю. Первые визиты всё покажут. В 99% после первых же посещений домов, требующих ремонта, у покупателей пропадает желание искать дом «под ремонт». Да и я не стесняюсь озвучивать примерные цифры расходов. Объёмы вложений и работ, как правило, велики.

И выясняется, что «мы можем сами отремонтировать» означает не более как косметику, а много ли дешевле будет дом, если он требует только косметического ремонта? Косметика означает покраска, шпаклёвка стен и потолка, циклёвка, замена небольших участков гипсокартона, возможно внутренних дверей, да даже и пол перестелить – это относительно не так сложно и дорого.

Строительный энтузиазм обычно пропадает даже у самых оптимистично настроенных покупателей после визитов двух-трёх домов, в которых не было обновлений лет 50 и особенно меняются люди после спуска в подвалы этих старых домов. Покупатели выходят на улицу на свежий воздух с просветлёнными лицами и с явным облегчением принятого решения «нам этого не надо».

Каким бы старым не был дом, в нём всё можно восстановить и отремонтировать. Что значит «дом сделан»? Это значит, что в первую очередь обследован и улучшен фундамент. Вполне возможно понадобятся земляные экскаваторные работы вокруг фундамента для устройства дренажа и гидроизоляции. После этого нужно провести работы внутри дома в самом подвале, если при его достаточной высоте его можно сделать жилым.

Кирпичные стены. Если их не нужно полностью перебирать, то швы между кирпичами, скорее всего, придётся переделывать.

Крыша с перекрытиями. Если она плоская, то работы будут особенно дорогими. Затем окна и двери, крыльцо. Идём вовнутрь. Нужно снять и выправить по уровню полы, то же самое и с потолками. Вынести всё вплоть до обшивки стен из ванных и туалетов, возможно, перепланировать, чтобы сделать хотя бы одну ванную современной и больше по размеру. Полностью сменить кухню. Свет, проводка, лампочки. Новая плитка, новый пол из дерева, новые ступени.

Почти всегда требуется сменить старую систему отопления и вентиляции.

Перечисленное выше – стандартный набор работ в доме «под ремонт». Общая стоимость такого ремонта обойдётся примерно в 60-70 тысяч на 1200-1500 жилой площади и месяц работы для трёх профессиональных строителей. Это без крыши, наружных стен и фундамента. Вы готовы к таким расходам?

Конечно, где-то дешевле, а где-то выйдет ещё дороже. Где-то вообще можно уложиться в 15-20 тысяч плюс новая кухня по размеру и замена всех окон. Главное – не тешить себя иллюзиями, смотреть на вещи реально. Найти дом под ремонт с тем, чтобы в конечном итоге он вам вышел дешевле – большая удача. При этом нужно всегда придерживаться основного правила – а вернёте ли вы эти деньги назад? Ведь настроить можно всякого и на любой вкус. Так ли это нужно кому-то после вас?

Иногда я слышу заявления типа «да найду кого-нибудь по русской газете за 15 долларов в час». Мне обидно за «кого-нибудь», неважно кто это и как они работают. Я знаю среди наших соотечественников настоящих профессионалов и знаю неумеек, объявивших себя строителями. Я даже знаю из наших тех, кто делает лучше, чем самые серьёзные и раскрученные местные компании. По любым видам работ. Причём не дороже. И ни разу не видел их рекламы ни в одной газете. Единственная правильная реклама – это рекомендация тех, кто строителей знает и уже имел с ними дело.

Итак, купить дешевле, чтобы сделать ремонт, расходы по которому не выйдут за рамки конечной рыночной стоимости жилья – большая удача. Представляете, сколько охотников-строителей гоняется за такими домами? А ведь у них всё налажено и всё схвачено. Вы становитесь их конкурентами при условии, что всё в доме должно быть сделано на высоком профессиональном уровне так, чтобы потом в любой момент дом можно было легко и быстро продать. Даже если вы и собираетесь в нём жить долго, это условие должно присутствовать обязательно.

Мой совет, если у вас нет канадского опыта строительства и особенно если это ваш первый дом, не берите его с большими ремонтами. А если всё-таки хотите влезть в это дело, то вам понадобятся опыт других – агента по недвижимости, инспектора и профессиональных строителей. И если повезёт найти что-то такое и сделать всё правильно, то наградой вам будет дом, который принесёт не только хлопоты, но и радости, а когда-то и солидную вырученную за него прибыль.

 ____________________________________________________________

Дуплекс «под ремонт» по адресу 2449-2451 Rue de Rozel, Montréal стоял на рынке 23 дня  и куплен 2009-01-30 за $145,000

 

Половинка дуплекса 2451 Rue de Rozel, Montréal продана 2010-07-09 всего за 17 дней как отдельный дом (стена общая) за $450,000 

 

Внутренняя отделка проданного коттеджа по 2451 Rue de Rozel. Внутри, как и снаружи всё новое или обновлённое