Фундамент

При покупке недвижимости особое внимание нужно уделять состоянию фундамента и осмотру подвала. Независимо от глубины подвала и типа фундамента всегда должен соблюдаться один и тот же принцип - под домом должно быть сухо.

Fungus - ядовитые испарения не просто опасны, они смертельны для человека

Вода не должна проникать вовнутрь стен фундамента. Для этого делают:

- гидроизоляцию фундамента

- установку по всему периметру снаружи или изнутри дренажных труб

- установку дополнительной помпы, откачивающей повышающийся уровень грунтовых вод

- планировку местности так, чтобы создать уклон земли, отводящий от дома воды во время дождей и таяния снега.

Если ваш дом построен на фундаменте, но подвал не углублён, и под полом первого этажа - земля, то такой "сервисный", как у нас говорят, подвал должен хорошо вентилироваться летом и слегка отапливаться зимой. Цель всё та же - под домом должно быть сухо.

Сервисный подвал. Земля покрыта плёнкой, немного удерживающей влагу. На стене виден выход трубы воздухообменника (система вентиляции и вытяжка), автоматически включающегося при повышении влажности воздуха. На снимке внизу видно, что здесь есть и батарея отопления, подогревающего подвал зимой. В подвале сухо.

Идеальных по состоянию фундаментов у нас не бывает. У каждого второго, например, есть трещины, что само по себе проблемой не является. Если трещина течёт - то это проблема, если она сухая - проблемы нет. Если трещина течёт в период дождей или таяния снега, то появляющаяся вода всегда оставляет свой след. Если трещина сухая - следов воды на ней нет.

Инструмент инспектора легко входит в прогнившее дерево перекрытия. На этом перекрытии держится этаж дома

Во время инспекции инспектор уделяет особое внимание подвалу и фундаменту и при помощи приборов измеряет влажность в стенах и на полу. Очень сложно делать инспекцию в жаркие летние дни. Стены и пол подвала всегда холоднее, чем воздух в доме, поэтому влага будет неизбежно оседать на них конденсатом, и инспектор не сможет определить - или это проблема с фундаментом, или это просто летняя жара и конденсат. В такие дни инспектор может только констатировать факт, что в подвале влажно. Одной из причин повышенной влажности в подвале может быть - пирит (брошюрки на английском и французском о пирите в вашем доме)

Страничка инспекторского отчёта о состоянии и трещине в фундаменте дома

Земля и грунтовые воды со всех сторон давят на стены фундамента. Он постоянно находится под давлением, и влага, в конце концов, может проникнуть сквозь трещины, которые долгое время оставались сухими.  Давление на стены может быть на столько сильным, что даже и без трещин вода может просочиться сквозь стены, особенно если бетон не новый. Чтобы стены фундамента всегда оставались сухими, воду нужно отводить от дома - делать гидроизоляцию стен снаружи, дренаж по периметру, уклон грунта от дома с мембраной на поверхности.

Балка наполвину прогнила. Её пытаются поддержать дополнительными опорами

При отсутствии вентиляции и наличия высокой влажности дерево гниёт, металл ржавеет, фундамент и несущие конструкции разрушаются.

Следы постоянно присутствующей сырости. Видимо в какие-то дни вода здесь просто стоит, потом уходит

На гниющем дереве появляются колонии грибов, выделяющих смертоносный газ. Если под полом или между стен - в любом месте дома при наличии постоянной влаги и отсутствии вентиляции - на дереве появились грибы (fungus), жить в такой квартире или доме нельзя. Полы или стены вскрываются, гниющее дерево удаляется или обеззараживается, все поверхности просушиваются, причины проблем устраняются, затем всё снова закрывается.

Fungus - это страшно

Чтобы быть абсолютно уверенным в том, что воздух в вашем доме не содержит ядовитых продуктов гниения, можно обратиться в специальные фирмы, которые вам сделают анализ воздуха. Есть определённые нормы и степень загрязнения воздуха в вашем доме не должна выходить за их пределы. Причиной гниения и заражения воздуха может оказаться не только проблема с фундаментом. Из года в год подтекающая труба в ванной может создать проблемы в доме не менее серьёзные, чем трещина в стенах фундамента.

Не случайно Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) настоятельно рекомендует нам не делать спален в подвальных помещениях, не жить в них и не забывать подвалы проветривать. И даже если в вашем подвале чисто и сухо, в воздухе подвального помещения могут быть обнаружены следы не менее опасного для нашего здоровья газа радон.

При покупке дома техническому состоянию его фундамента и подвалу нужно уделять особое внимание. Но и купив дом, не нужно забывать, что проблемы могут появиться в любой момент. Для этого нужно всегда прислушиваться к рекомендациям инспектора и стараться сделать всё, чтобы отвести воду от дома.

Если инспектор находит проблемы, то их нужно устранять. На сумму ремонта цена покупки может быть снижена по договорённости с продавцом. Но если инспектор вам советует, что лучше сделать, чтобы проблемы не появились в будущем, то это не проблемы - это рекомендации. Вряд ли в такой ситуации продавцы согласятся снизить цену, даже если улучшения вам обойдутся в несколько тысяч долларов.

Зимой подвал нужно обязательно отапливать и поддерживать в нём температуру не менее 17 градусов, а летом проверять влажность воздуха и устанавливать осушитель.

Ну, и как говорит известный в Канаде инспектор жилья Майк Холмс - лучший инструмент определения состояния фундамента и подвала помещения - это ваш нос. Его не обманешь.


Монреаль, 27 июня 2012 г.

__________________________________________________________

Снимки гниющего подвала с колониями грибов были сделаны в этом 8-и квартирном доме в районе Rosemont на улице Bourbonnière в феврале 2010 г.

Следы гнили и воды

Старые подлежащие замене гальванизированные трубы. Вместо полной замены к этим трубам недавно присоединили пластиковое удлинение

Гнилое дерево перекрытия

Fungus, колонии грибов и ядовитые испарения - худшее, что можно обнаружить в подвале жилого дома. Сразу над перекрытиями - квартира

Видно, что владельцы дома пытались исправить положение полумерами и закрепить гниющие перекрытия. А нужно было сделать дренаж вокруг дома, осушить подвал, заменить гнилые балки, подумать о постоянной вентиляции подвала. Но это дорого, и нужно выселять жильцов. В результате - полностью сгнившие перекрытия, колонии ядовитых грибов.

Всё сырое и гнилое

В этом же подвале кто-то подпилил наполовину несущую балку, чтобы протянуть канализационную трубу. Скоро эта балка в месте пропила просто надломится. Несущие трогать нельзя, их нужно обходить

__________________________________________________________

А это - sum pump. Дополнительная помпа, устанавливаемая в подвале. Как только уровень грунтовых вод поднимается выше, достигая пола подвала, помпа включается и сбрасывает воду в городскую канализацию. Это своеобразный предохранитель для подвала в тех районах, где грунтовые воды подходтя близко к поверхности земли.

__________________________________________________________