Варианты недвижимости в Монреале. О кондо

Многие хотят купить квартиру. О доме даже и слышать не хотят. Квартира воспринимается ими как ни чем не хуже инвестиция, опять-таки «что-то своё», а главное, все почему-то думают, что квартира поможет избежать дополнительных расходов, работ и забот.

Montreal, downtown

На самом деле – кондо (кондоминиум) – это дорогое удовольствие. Жить в большинстве случаев в кондо дороже, чем в доме, места в квартире всегда будет меньше, а дополнительных расходов по содержанию и неудобств может оказаться ещё и больше.

Condo in Montreal

Плюс соседи – члены кооператива. Они бдительны, приветливы, подозрительны, а главное – активны. Им почти всегда что-то нужно и им всегда чего-то не хватает. Нужно поставить новые окна, облагородить и без того симпатичный дворик, нанять архитектора и инженера, чтобы получить рекомендации по проблемным стенам. Основная задача вашего кооператива – тратить ваши денежки. Хорошо, если в совете будут сидеть умные и практичные люди.

Помню, я продавал кондо, владелец которого переживал шок по поводу вынесенного решения кооператива каждому из владельцев квартир заплатить по 30 тысяч на переустройство кирпичной кладки. Под кооперативом я подразумеваю общество совладельцев квартир, объединённых одним домом или даже несколькими домами.

И всё-таки самый спрашиваемый тип недвижимости на острове Монреаль – это кондо.

Rouge Condominiums, rue Jean-Talon, Montreal

Кондо сегодня – это не просто квартира, это определённый стиль жизни, тренд и целый сектор сформировавшейся городской культуры. Специально для кондо создают мебель, обстановку, электронику. Благодаря кондо, их обилию и разнообразию появилось второе дыхание у дизайнеров. Магазин IKEA на все 100% ориентирован на городскую жизнь и кондо.

Condo in Montreal

Даже очень обеспеченные люди нередко покупают себе квартиры и уходят из своих роскошных домов.

Кондо под мостом Всё очень просто. Если вы хотите приобрести недвижимость и остаться жить на острове Монреаль, да ещё и ближе к центральным районам, то остаётся вам только кондо. Домов нет или они очень дорогие и требуют ещё больших расходов на ремонт и содержание. Растёт новое поколение, население увеличивается, никто особо из города не бежит, и везде где только можно, строятся новые квартиры. Даже под мостом и прямо на хайвэе. Их всё равно потом купят.

Когда я начинал работать вначале 2000-ых, в районах NDG/CDN можно было купить недорогой дуплекс тысяч за 200. Сегодня дуплексов в этом районе практически не осталось. Все дуплексы поделены на кондо, у каждой квартиры есть свой хозяин, а стоить может одна такая квартира около миллиона долларов.

 

Квартира после ремонта на продажу, undivided condo in NDG

В большинстве случаев эти кондо являются undivided/indivise. Более привычный вариант для всех, если кондо будет divided, т.е. разделённое. Что это значит?

Дуплекс в NDG, поделен на 2 квартиры

Со своими друзьями вы можете купить дуплекс и договориться, что одна квартира вам, а другая им. По закону ничто не мешает вам быть вдвоём владельцами этого двухквартирного дома. Вы вдвоём платите одну общую ссуду и сообща решаете вопросы ремонтов и обновлений.

А если не друзья, вы не хотите никаких совместных проблем, да и целый дуплекс для вас это много? Тогда вы ищите кого-то, у кого такой дуплекс уже есть, и он продаёт его часть. Или вы сами покупаете дуплекс целиком и потом продадите одну из его квартир. В этом случае вы покупаете или продаёте undivided/indivise кондо. Все ваши партнёрские отношения закрепляются договором у нотариуса, вы становитесь совладельцами всего дуплекса, но в процентном отношении, примерно равном. Например, у вас 48% собственности дома, у вашего соседа и совладельца – 52%. При этом одна квартира закреплена за вами, другая за совладельцем. У вас могут быть разные ссуды, но от одного банка. Банк даст ссуду при условии 20% первого взноса и в том случае, если ваша цена покупки-продажи совпадёт с собственной банковской оценкой этой части жилья (той квартиры-части дома, что вы покупаете).

За последние 20 лет, таким образом, были поделены и распроданы почти все дуплексы в NDG. Дуплексов там просто больше нет. Кругом undivided/indivise кондо, которые прекрасно продаются и покупаются, хорошо растут в цене и легко финансируются банком.

После ремонта, квартира первого этажа, undivided

«Неразделённые» кондо могут быть как в дуплексах-триплексах, так и в многоквартирных домах ранее доходных, «рентованных», но впоследствии распроданных по долям участия во владении общей собственностью с закреплением за каждым определённой квартиры.

Минусы “неразделённого” кондо – вы отвечаете за ссуду своих совладельцев, а кроме того, неразделённое кондо лучше никому не сдавать. Если вы его сдадите, то не имеете права выселить жильца по причине того, что переезжаете туда сами. Жилец может жить в вашем кондо сколько захочет, пока сам не съедет. Такой закон. Ответственность за ссуды других не так страшна – ведь люди положили 20% первого взноса, банк недвижимость оценил, значит в случае остановки платежей продать соседнюю квартиру на 20% дешевле её рыночной стоимости с тем, чтобы только погасить ссуду, будет довольно просто. Ссуду на сегодняшний день на неразделённое кондо можно получить в NBC (National Bank) или CassePop Desjardins.

Очевидный плюс неразделённого кондо – низкие муниципальные налоги. Город рассчитывает свои таксы не на каждую отдельную квартиру, а на весь дом, что всегда получается в перерасчёте на несколько совладельцев много дешевле, чем если бы каждый из них платил за свою квартиру как за отдельную единицу недвижимости (если бы это было divided condo). В данном случае у нас всего одна единица недвижимости – это общий дом нескольких совладельцев (как правило дуплекс или триплекс). Кроме того в неразделённом жилье можно не собирать помесячных “кондо-фи“, а решать проблемы по ремонту и уходу за домом по мере их поступления, сообща.

Более привычный вариант кондо – divided/divise. Это значит, каждая квартира представляет собою независимую единицу недвижимости, объединённую общим домом или комплексом, состоящим из нескольких домов. Вы не становитесь владельцем части дома в процентном отношении с закреплением за вами определённой квартиры, вы становитесь владельцем определённой квартиры (единицы недвижимости), которая входит в состав того дома, где она находится.

Condominiums Rouge, Montreal

В объяснении всё это выглядит несколько бредово. Да пусть она хоть трижды разделённая или совсем неразделённая квартира, но вы её покупаете и в ней живёте – она ваша, а при желании вы можете её продать. В основном все отличия понятны только на бумаге и с точки зрения классификации законом, а в жизни что так, что эдак – вы живёте в купленной квартире, и все общие проблемы решаете вместе с другими владельцами квартир. Надоело – продали. Да ещё и денег заработали.

Именно поэтому NDG очень быстро всего за несколько лет оказался весь распроданным на «неразделённые» квартиры. Не всё ли равно, какой тип кондо у вас? Ну, а 20% в первый взнос для большинства покупателей этого вида жилья в NDG, а так же на Plateau и в Outremont даже при средней стоимости квартиры в 500-900 тысяч долларов – не проблема.

При покупке «обычного» кондо достаточно положить 5% в первый взнос, и неважно, какой у вас будет банк. – Вы покупаете не долю в общем доме, а единицу недвижимости – «разделённое» кондо, квартиру.

Condos in Griffintown, Montreal

По большому счёту любой многоквартирный дом можно конвертировать в divided кондо. Но это хлопотно, сулит повышением муниципальных налогов и потерей контроля над тем, кто окажется у вас соседом в случае смены владельцев. Как есть сейчас, всех устраивает.

Места на “острове Монреаль” нет. Земля стоит безумно дорого. Кондо начали строить уже под мостами и прямо на хайвэе. Всё продаётся ещё до завершения строительства. Цены растут. А жить где-то нужно.

Всё, что только можно переделать под кондо, уже переделывается. Всё больше старых триплексов и прочих многоквартирников поделены на кондо. Эти кондо, как и другие, покупаются, растут в цене и продаются. Спрос есть всегда, и меньше он не становится.

Condo in Griffintown, Montreal

Если вы ещё не владелец собственного кондо, неважно divided оно, или undivided, то спешите им стать. Монреаль – город очень привлекательный для жизни, и как говорят – всем нравится в нём жить.