Что такое Repossession/Reprise - или банковская продажа конфискованной за неуплату недвижимости

Что такое банковская продажа? Или repossession/reprise – т.е. дом за неуплату перешедший банку и выставленный им на продажу.

Многие думают, что купить такой дом – большая удача и это очень выгодно. Многие спрашивают у агента, есть ли у него «дома от банка». Такие варианты есть всегда. Если проверить их наличие по агентской базе данных, например, по центральной части Монреаля и West-Island – то получится от 20 до 35 вариантов. Как правило, ситуация всегда примерно одна и та же  – на четверть из них уже даны офферы, и больше половины стоят на рынке как минимум месяц-два. В недвижимости так: если дом стоит на рынке (не продаётся) больше одного месяца, то что-то здесь не так.

Действительно, иногда дом, попадающий на рынок от банка – лакомый кусочек, цена на него много ниже рыночной. Но это при условии, что долг банку за этот дом составлял не более 80% от его реальной цены. Банку нужно получить свои деньги назад плюс покрыть расходы по продаже. Можно предположить, что такой дом будет выставлен процентов на 5-10 ниже своей рыночной стоимости. Т.е. если нормальная рыночная цена такого дома была бы 200,000.00 долларов, то банк выставил бы дом за 180,000.00 – 190,000.00 долларов. Такого плана удачные варианты можно найти и без банка, от обычного продавца.

Чаще всего задолженность банку за дома, которые им потом переходят за неуплату, гораздо выше 80%. Ведь случись что, свой дом всегда можно легко продать, остаться никому ничего не быть должным, да ещё и вернуть свои деньги назад. Всякое в жизни бывает. Но если дом куплен или перефинансирован недавно (год-два), у владельца долг банку за него 90-100% от его рыночной стоимости, то продать дом быстро и без убытков вряд ли получится. Чаще всего дом попадает банку тогда, когда владелец просто не смог продать его сам.

При остановке платежей за дом банк предупреждает и даёт 3-4 месяца на решение проблем и возврат долга. Только потом вступает в силу закон. В принципе за 3-4 месяца можно решить любые проблемы.

Солидное большинство перешедших банку домов – тяжкий груз для банка, так как освободиться от них нужно, а продать так, чтобы покрыть все свои расходы почти невозможно – долг за дом близок к его рыночной цене. Следовательно, такие дома банк будет продавать с убытками для себя, и для того, чтобы максимально получить назад своё, выставит дом на продажу по нормальной рыночной цене. Никаких чудес.

Иногда всё-таки у банков появляются дома, долг за который составляет 60-70% их рыночной стоимости, и такие дома появляются на рынке по цене на 30-50 тысяч дешевле других. Что происходит дальше?

Агент, выставивший дом на продажу, должен принести банку несколько офферов (предложений о покупке), чтобы банк выбрал лучший. Именно так всегда и происходит, при условии, что дом выставляется по цене ниже рыночной. Стоит только дому появиться в агентской базе много дешевле других, как вокруг дома начинается настоящий ажиотаж.

Далее всё как на аукционе: кто больше даст. Агент собирает за неделю 4-5 офферов, относит в банк, банк выбирает лучший. Бывает, что на особенно удачный вариант агент получает за неделю и 10-12 офферов. И в результате цена продажи «банковских» домов всегда оказывается много выше той, за которую дом был изначально выставлен.

Т.е. в результате дом, появившийся на рынке очень недорого, оказывается всё-таки проданным только чуть ниже или по цене довольно близкой к рыночной. Конечно, такая покупка всё равно может быть очень и очень удачной, но ровно на столько же удачной может быть покупка и без участия банка.

Была у меня весною 2008 г.одна примечательная банковская продажа. Благодаря стечению обстоятельств мы сумели выиграть и купить дом, не смотря на то, что наш оффер был даже на 10 тысяч ниже, чем у самого лучшего по цене. Всего было 5 офферов.

Не всегда для банка цена может оказаться основным решающим фактором сделки. Дом продавал банк National, и моя покупательница тоже была клиенткой этого банка. Пару месяцев назад она обращалась в свой банк, чтобы подготовиться к покупке недвижимости и получила от банка согласие на определённую сумму мортгича.

Вместе с оффером мы приложили это письмо-согласие от банка (mortgage pre-approval), чек на сумму первоначального взноса 60% (!) от стоимости дома, предусмотрели все возможные условия продажи, выгодные для банка – например дату подписания в минимально короткий срок, и дали цену на 25 тысяч выше объявленной. Мы выиграли.

Другой агент, оффер которого был на 10 тысяч выше нашего, немного поскандалил, но что он может сделать? Банк предпочёл нас. Да, действительно, мы в итоге купили дом на 30-40 тысяч дешевле рыночной. Повезло. Как-то всё сложилось в единую картинку – клиент того же банка, солидный чек на первый взнос из этого же банка, письмо того же банка, гарантирующего ссуду, минимальный срок до подписания продажи у нотариуса, отсутствие каких либо условий сделки со стороны покупателя.

Но часто ли бывают такие совпадения и столь удачные варианты? И обязательно ли удачный вариант появится именно от банка?

При покупке недвижимости у банка покупатель должен помнить, что он покупает дом безо всяких гарантий на свой страх и риск. Что это значит? Продавец всегда отвечает за то, что он продаёт. Если вдруг у вас хоть через год, хоть через 10 лет обнаружится недостаток, и вы можете доказать, что это не естественный износ, а недостаток, переданный вам прежним владельцем, то прежний владелец за свой счёт обязан его устранить или компенсировать. Банк за то, что он продаёт, не несёт никакой ответственности, и это будет подтверждено нотариально. Поэтому, покупая дом у банка, осматривать его нужно особенно тщательно.

Выводы:

если у кого-то есть хороший дом, но он должен за него банку и не может больше платить, то он его за 2-3 месяца продаст и рассчитается с банком. Если продать не получается, значит недвижимость ничего хорошего из себя не представляет и её просто бросают, она переходит банку.

Т.е. банку достаётся дом, который его владелец не смог продать или понимал, что продать его, чтобы расплатиться с банком, невозможно. Владелец свой дом бросил. Красивые ухоженные отремонтированные дома никто не бросает. Бросают то, что не могут продать. При этом дом как правило требует ещё и обновлений, и ремонтов.

Банк не будет продавать дом за полцены, если долг за него чуть ли не выше стоимости самого дома. Банку всё-таки нужно вернуть свои деньги назад .

Исключительно редко банковские дома появляются на рынке по цене значительно ниже рыночной, но как правило сразу начинается аукцион, дома обрастают офферами и продаются по цене только чуть ниже или вполне рыночной.

Тогда почему ходит столько легенд и слухов о банковских продажах и невероятном везении с этим связанным?

Во-первых, человеческий фактор. Все хотят верить в сказку и думают, что повезёт именно им и им одним. Как в лотерею. Они обязательно выиграют.

Во- вторых, все эти легенды и народные сказания про дешёвые банковские дома пришли к нам из забытых 90-ых конца прошлого века, когда Квебек готовился к референдуму и отделению от Канады. Недвижимость тогда просто никто не покупал. И чтобы хоть что-то получить назад, сбросить недвижимость со своего баланса, банки действительно в эти годы выставляли дома по каким-то странным ценам, и действительно кому-то повезло. Но не забывайте: повезло тому, кто покупал, когда другие покупать боялись, а рынок стоял. Сегодня шанс купить дом от банка по низкой цене крайне мал, хотя, конечно, он есть.

Нужно концентрироваться не на поиске недвижимости, выставленной на продажу банком, а на поиске любой недвижимости соответствующей вашим критериям. Если попадётся repossession, и это то, что вам нужно - хорошо. Искать только repossession - значит пропускать мимо себя и другие прекрасные варианты.

Главное - это всё-таки посмотреть достаточное количество вариантов выставленной на продажу недвижимости, понять и узнать, что и за сколько продаётся и было недавно продано, сделать для себя правильные выводы и не зацикливаться на одних только банковских продажах.

Вот тогда вам действительно повезёт, и вы найдёте удачный вариант, именно тот, который искали.