Что такое муниципальная оценка недвижимости в Монреале и Квебеке?

На рынке недвижимости в Монреале, во всей Канаде и в провинции Квебек, есть такое понятие - муниципальная оценка дома.

Вот пример самого обычного дома в местечке Châteauguay, что совсем недалеко от центра Монреаля. Ниже по тексту будет история его продаж, начиная с 1998 г., и с этого же времени этапы его муниципальной переоценки и повышения налогов на недвижимость.

В описании дома его оценка и налоги на недвижимость за 2009-2010 гг. выглядят так:

По-французски:

У недвижимости в Канаде всегда есть её общая оценка, которая складывается из оценки самого дома и земли на которой он находится. Эта оценка очень условная и не является определяющей для реальной рыночной цены дома. У квартиры-кондо, как и у дома, тоже есть оценка земли, хотя и непонятно, что за земля числится за квартирой, например, в 20-этажном билдинге на 19-ом этаже..

Для многих критерий муниципальной оценки недвижимости становится чуть ли не основным показателем того, на сколько дом соответствует рыночной цене. Я даже слышал, что если кто-то узнаёт, что выставленный на продажу дом много ниже его муниципальной оценки, то немедленно бежит его смотреть. На сколько вообще муниципальная оценка соответствует реальной рыночной цене дома?

Муниципальная оценка существует с одной единственной целью – для расчёта муниципальных налогов на единицу недвижимости. Поэтому у любого дома, кондо, у любой единицы недвижимости есть муниципальная оценка и в зависимости от неё таксы (налоги), которые ежегодно платит муниципалитету владелец недвижимости.

Муниципалитету нужно на что-то жить, федеральное правительство его не финансирует. Провинциальное только в крайнем случае.  Город живёт за счёт владельцев недвижимости. Составляется смета всех городских расходов, и затем общая сумма распределяется по сложной тарифной сетке между всеми владельцами недвижимости. Чем больше и дороже дом, тем выше на него таксы. Цены на недвижимость постоянно растут, муниципалитет делает переоценку раз в три года, а то и в пять-семь лет. Если оценка дома была сделана давно, то его рыночная цена будет намного выше муниципальной. Если недавно – то близко к рыночной, а иногда и выше неё. Но чаще всего муниципальная оценка много ниже рыночной.

Муниципалитет оценивает недвижимость по довольно грубым показателям – размер участка, дома, квартиры, амортизационный период постройки, внешняя отделка, стоимость соседних домов. Единственная цель муниципалитета – расчёт налогов по конкретному дому с учётом соседних построек. И чтобы их рассчитать, нужно от чего-то отталкиваться. Например, на улице, на которой я живу, налоги на очень большой и дорогой дом моего соседа почти в два раза ниже, чем на такие же дома на улице рядом. Улица рядом полностью застроена большими дорогими домами в 2005-ом году, и на все дома там довольно высокие таксы. А на моей улице много недорогих домов застройки 70-ых годов и за счёт этих домов общие таксы относительно невысокие.

Доверять муниципальной оценке и полагаться на неё как на критерий оценки недвижимости – большая ошибка. Если рядом с вами опытный агент, то он поможет разобраться в реальной стоимости дома. Реальная стоимость – это всегда и только сравнительный анализ продаж по району.  К нему должен прибавиться и ваш опыт - достаточно большое количество осмотренных вами домов. Тогда вы будете понимать, на сколько верно оценен тот вариант, что вам приглянулся.

Вы должны сами увидеть, понять и нутром почувствовать правильность выбора, как по цене, так и по другим критериям. Если для вас решающим фактором становится только то, что дом продаётся много ниже муниципальной оценки, то, купив его, вы можете через какое-то время с досадой обнаружить, что немало за него переплатили. Если вы считаете, что у выбранного вами варианта очень низкая муниципальная оценка, и для вас это основная причина удерживающая от покупки, то через какое-то время вы можете убедиться в том, что на деле это был прекрасный вариант, который достался другому.

Чтобы не было недоумения, «а почему так?!», нужно иметь рядом опытного агента и при помощи визитов хорошо вместе с ним разобраться, изучив район, в котором вы подыскиваете себе дом или кондо.

Считается, что налоги на недвижимость всегда только растут. Это не так. Всё зависит от района. Например, во всё более популярном Vaudreuil Dorion таксы в 2008 г. снизились за счёт бурного роста торговых центров, поступления от которых в казну местного муниципалитета становятся достаточными для покрытия всех его расходов.

На сколько быстро растут таксы? Опять всё зависит от района. Например, в Монреале одни из самых высоких сегодня налоги на недвижимость в NDG. В 2003-2005 годах муниципалитет этого района отметил у себя высокий рост цен на недвижимость и поднял налоги почти на 30%... Это очень много. Высокие таксы сегодня в Pierrefonds, и при этом в соседнем Dollard-Des Ormeaux они почти в два раза ниже . Понятное дело, муниципалитет всегда будет стремиться повысить нам налоги. Без повода этого сделать нельзя. Поводом может служить быстрый рост цен на рынке и как следствие – муниципальная переоценка в сторону повышения. 

В среднем, у дома стоимостью от 200 до 300 тысяч в зависимости от района муниципальные и школьные налоги будут составлять от $2,200 до $4,000. Всё очень сильно зависит от района (места) и года постройки. Одни из самых низких налогов у муниципалитета Brossard, одни из самых высоких в Pierrefonds.

На примере одного дома (год постройки 1983, место - Châteauguay), который очень хорошо знаю – несколько лет назад его покупали с моими клиентами, а через три года выгодно продали – хочу продемонстрировать, как менялась его муниципальная оценка и таксы на фоне того, за сколько дом продавался. Этот пример показателен для всех районов и типов недвижимости большого Монреаля да и провинции Квебек в целом.

______________________________________________________________

1. Этот дом был продан в 1998 году за $83,500.00:

________________________________________________________ 

2. Затем этот дом был продан в 2004 году за  $165,000.00:

________________________________________________________

3. И наконец, этот дом продан в 2007 году за  $193,500.00

 _______________________________________________________________

Обратите внимание - в первом случае (в 1998 г.) цена продажи ниже муниципальной оценки, в последующих - выше. И если муниципальная оценка повышается, то и таксы повышаются. Школьные таксы снижены в 2007 г. В 2009 г. муниципальная оценка недвижимости не изменилась, все цифры те же, что и в 2007 г.  

При выборе или продаже дома не придавайте большого значения его муниципальной оценке.  Она никак не влияет на реальную рыночную стоимость и может быть как выше, так и значительно ниже её. В каждом отдельном случае нужно разбираться, что, как и почему.

Анатолий Иголкин
Агент по продаже недвижимости
514-839-5246