Немного истории. Для сравнения - недвижимость в Монреале в 2013 году

Прошедший 2012 год на рынке недвижимости был знаменателен таким затишьем, которого, наверное, не помнит никто. Что-то продавалось и покупалось до середины июня, а в июле и августе рынок просто встал.

На всех снимках - один и тот же дом, пример удачной покупки. Дом со всеми необходимыми обновлениями был куплен в районе Pierrefonds в ноябре 2012 всего за $316,000. Дом ждал покупателя меньше недели

Лето было жаркое, хорошее, без изнуряющей тропической влажности. Покупать и продавать ни у кого желания не было. Все хотели только отдыхать.

В этом году в очередной раз нам снизили амортизационный период ипотечного кредитования. Сейчас он снова стал 25 лет, как и 10 лет назад.

Правительство делает всё, чтобы остановить рост цен на недвижимость, и, кажется, что на этот раз у них получилось. А тут ещё такое жаркое и праздничное лето..

Те, кто с июня по август выставлял свои дома на продажу, месяцами ждали первых посетителей. Продать что-либо было почти невозможно. Конечно, если появлялось что-то хорошее и по разумным ценам, то оно уходило и как всегда быстро. Но это были редкие исключения, и в основном никто ничего не покупал.

Те, кто свою покупку решили не откладывать на неопределённо лучшие времена, благодаря затишью сумели найти и купить очень хорошие дома, при этом неплохо поторговаться с продавцами и значительно снизить цену. Но ещё больше было тех, кто в надежде продать и как обычно на этом заработать, выставлял свою недвижимость, но продать её так и не смог.

Поползли слухи в связи со сменой правительства в Квебеке, и кто-то почему-то решил, что недвижимость из-за этого будет падать в цене. В цене она, конечно же, не упала, но и вверх цены уже давно ползти перестали. Смена правительства здесь абсолютно ни причём.

Думаю, что основная причина падения активности на рынке недвижимости - это снижение амортизационного периода до 25 лет и общее насыщение рынка за прошедшие 2-3 года. Все нулевые Монреаль переживал настоящий бум, покупалось и продавалось абсолютно всё, цены неуклонно ползли вверх, за счёт новостроек невиданно разрослись пригороды и без того большого города. Причём покупалось всё на исключительно выгодных условиях.

Такого низкого интереса на ипотечные ссуды и огромного амортизационного периода, позволяющего значительно уменьшить месячные выплаты по ипотеке, здесь никогда не было. Ссуда стала доступной и людям с относительно низким доходом. Практически все работающие, даже при небольших зарплатах получили возможность купить свой дом или квартиру. А в какой-то период времени и без первоначального взноса.

Тому, кто при низком интересе на ипотеку и амортизации в 30-40 лет купил недвижимость 2-3 года назад, продавать её сейчас с целью купить что-то другое, крайне невыгодно. Ипотека всегда привязана к конкретной единице недвижимости, значит, для покупки следующего дома, будет выдана новая ипотека, и значит, она будет уже на сегодняшних условиях - 25 лет амортизации и интерес 2,99%. И хотя этот интерес достаточно низкий, но в 2008-2010 можно было получить ссуду с ещё более низким интересом и амортизацией в 40 лет. Соответственно месячный платёж при выплате такой же точно банковской ссуды но на новых условиях 2012-2013 года может стать, например, долларов на 400 в месяц выше прежних выплат. А это уже солидная часть бюджета семьи. Кроме того новую ссуду на новых условиях можно просто не получить - для согласия банка доход семьи должен теперь быть значительно выше.

Итак, перемены на рынке недвижимости всё же произошли.

Не нужно бояться падения цен - правительство сделает всё, чтобы это предотвратить. Но и расти ценам прежними темпами уже не дадут. Наверное, это и есть оздоровление экономики и стабилизация рынка недвижимости. Канаду стараются сделать максимально привлекательной для инвесторов. Особенно для инвесторов из Китая и Европы. В том числе и для привлечения иностранных капиталов с целью приобретения канадской недвижимости.

Кто-то за последние 10 лет неплохо заработал, покупая и перепродавая своё жильё. А кто-то поверил в то, что его недвижимость будет всегда расти в цене невиданными темпами, и каждый раз с удовлетворением отмечал про себя, за сколько сосед продал свой дом, а за сколько ещё через год продал свой дом другой сосед. Покупалось и продавалось действительно всё и можно сказать, что всё без разбора. А сейчас будет очень сложно что-то продать тем, кто как раньше покупал, жил года 3-4, ничего в дом не вкладывал, потом продавал и неплохо на этом зарабатывал. Нормально сейчас будут продаваться дома с обновлениями и очень хорошие, ухоженные, чистые.

Покупая свой дом не нужно думать о том, за сколько вы его перепродадите через 2-3 года. Покупать нужно для того, чтобы в доме жить, чтобы у ваших детей были свои стены, свой двор, свой бэйсмент и бассейн, а у вас чтобы было патио с пивом и BBQ.  При этом не нужно забывать, что нам за всё приходится платить, а дом требует ухода и обновлений.

Основное условие покупки недвижимости - её ликвидность. И если всего 2-3 года назад можно было купить дом, а через полгода его продать и при этом ничего не потерять, то сейчас, чтобы ничего не потерять, с момента покупки должно пройти как минимум 3-4 года.

Многие, покупая свой первый дом, не думают о том, что его придётся когда-нибудь продавать. Планируют жить в доме неопределённо долго. Но и при этом ваша недвижимость должна быть прежде всего ликвидной.

Поэтому крайне осторожно покупайте дом, особенно тот, который выглядит современным, новым, но ему уже лет 12-15. Это значит, что окнам, ванным, полам и кухне в этом доме столько же лет. Маловероятно, что их кто-то обновлял. И ещё лет через пять все они потребует обновления, а это как часто бывает - самые дорогие и хлопотные ремонты в доме. Все так боятся неновой крыши. Но сменить покрытие на крыше стоит много дешевле и это так просто в сравнении с заменой ванных или кухни.

И ещё, прежде чем покупать, вы должны обязательно познакомиться со сравнительным анализом продаж по району, и понять, на сколько запрашиваемая цена соответствует реальности.

Покупать или не покупать - такого вопроса стоять не должно. И если можете себе позволить жить лучше, то покупайте.

Потому что дом, неважно какого он года постройки, но ухоженный и любимый своими хозяевами, прослужит многие годы, при этом он постоянно будет расти в цене и принесёт вам много-много радости. Это ваш капитал, ваша материальная основа, мир ваших детей и ваше будущее.

Монреаль, 20 декабря 2012 г.