Недвижимость в Монреале. Кондомания

Где бы вы ни находились, в каком бы районе Монреаля, Лаваля или Южного берега вы ни жили – рядом с вами строят или только что построили очередной кондоминиум.

Жилые многоотажки, построенные в центре Монреаля за последние 10 лет

Улица Jean-Talon, в стороне от центра, комплекс кондоминиумов Rouge. Весь квартал будет полностью застроен кондоминиумами-многоэтажками. Основной контингент, купивших квартиры в этих домах - иммигранты

Такого количества квартирных новостроек здесь никогда не было. Началось всё в нулевые, когда банки резко понизили интерес на ссуды, в Монреаль хлынул поток иммигрантов, и рынок недвижимости начал оживать.

Купить квартиру в то время в Монреале было непросто. Кондоминиумов не хватало. В девяностые много не строили, продать тогда было сложно, а кроме того в Монреале пустовало 25% жилого фонда (съёмного жилья). Жить в этих квартирах после референдума было некому. Арендная плата была примерно в два раза ниже, чем сейчас, никакого особого стимула покупать недвижимость, которую потом не продашь, не было. И у тех, кто её всё-таки покупал, было просто желание иметь своё. О том, что «через пару лет продам и заработаю» никто даже не думал.

В 2002-2006, когда об отделении Квебека уже все забыли, а кондо неожиданно стали пользоваться повышенным спросом, их всюду начали строить. К середине нулевых построили много – появился выбор. Пару лет в некоторых районах предложение даже превышало спрос.

Новостройки сегодня есть везде, в любом районе.

В центра Монреаля сносят старое и строят новое

За 10 лет кондоминиумами застроили весь остров Монреаль и все его пригороды. Спрос все годы продолжал оставаться очень высоким, всё прекрасно продавалось, цены росли. Одни компании строили новое, другие переделывали под продажу старое. Купить многоквартирный дом, слегка подкрасить, подмазать и распродать его по квартирам оказалось невероятно выгодно.

Доходные дома всегда легко узнаваемы в любом районе города. Мрачная серая архитектура бетонных монстров годов 70-80-ых прошлого века. С конца 80-ых доходные дома в Монреале больше не строят

Распродать бывший доходный дом на фоне огромного количества нового строящегося жилья можно только при одном условии – квартиры должны стоить дёшево. По возможности раза в два дешевле, чем любое другое кондо или новое от строителя. Немного рекламы, контракты с брокерами по недвижимости, визиты, и дело будет сделано. Мечта осуществится. Будет своё кондо, своя квартира в Монреале. В Ahuntsic, в Anjou, и даже в престижном Mont-Royal. Пусть у вас под окнами находится самый загруженный в городе хайвэй, но зато своё.

Рынок недвижимости в Канаде контролируется государственной корпорацией CMHC. Если вы покупаете недвижимость и готовы оплатить 20% её стоимости, то остальную сумму вам даст банк. Такая покупка осуществляется без контроля со стороны государства. Если вы хотите купить недвижимость, но у вас есть только 5% от её стоимости, то решение о выдаче вам ссуды будет приниматься после дополнительной проверки со стороны CMHC. CMHC/SCHL проверит вас и то, что вы покупаете, и только после того, как покупка будет ими одобрена, банк выдаст вам ссуду. При этом CMHC/SCHL вашу ссуду должен застраховать.

За последние 10-15 лет цены на недвижимость в Монреале (как и везде в Канаде) выросли в 2-3 раза. А общая сумма застрахованных по всей стране ипотек приблизилась к критической отметке в 600 миллиардов долларов. CMHC и правительство считают, что превышать лимит в 600 млрд. не следует, так как это небезопасно для обеспечения финансового здоровья страны. Застрахованные ипотеки не должны первысить сумму 600 млрд. Что это означает на деле?

Когда вы что-то покупаете с первым взносом меньше 20%, то страхуют не вас, страхуют банк, где вы эту ипотеку берёте. Но платите за страховку вы. Сумма её в зависимости от вашей ситуации будет 2.5% от ипотеки и выше, страховка приплюсовывается к вашему займу, вы будете эту страховку выплачивать вместе с ипотекой. Взяли взаймы 200 тысяч, должны банку 205. Или даже больше. Вот это и есть – застрахованная ипотека.

Если вы покупаете так называемое «неразделенное» кондо (Undivided/Indivise), то страховать вашу ипотеку никто не будет. Вы должны положить в первый взнос минимум 20% от цены покупки, а остальное дать или не дать, будет решать банк и без участия SMHC. Если у вас есть только 5% на первый взнос и вы хотите купить с этим минимальным первым взносом, то ваше кондо должно относиться к категории Divided/Divise. Тогда ипотеку застрахует SMHC (или страховая компания Genworth).

Что должно сделать SMHC, чтобы продолжать страховать ипотеки и не выйти за пределы 600 миллиардов? Очень просто - нужно ужесточить правила выдачи застрахованной ипотеки. А некоторую недвижимость перестать страховать вообще. Тогда и цены на недвижимость не будут быстро расти, потому что купить будет трудно, и сумма всех застрахованным ипотек тоже не будет расти так быстро как все последние годы.

Месяц назад мы с покупателями искали квартиру в Anjou. Нашли великолепное кондо, невероятно ухоженное, дорого и качественно отремонтированное с новой кухней, шикарной ванной, подогреваемыми полами и прочими возможными люксовыми дополнениями. Договорились о цене, вопроса о выдаче ипотеки не существовало. Доход и кредитная история у покупателей были на высоте. Банк дал согласие с 5% первого взноса, а CMHC страховать отказалось.

Причина отказа: 60-и квартирный билдинг, в котором находилось это кондо, относительно недавно был конвертирован в кондоминиум из доходного дома. CMHC – это правительственная организация, которая решает, страховать или нет. Спорить с ними бесполезно. Поэтому, если вы решите купить квартиру в таком «нестрахуемом» доме, то, несмотря на то, что квартиры в нём уже давным-давно самые обычные - divided/divise/разделённые кондо, вам всё равно придётся внести первый взнос не менее 20% от стоимости покупки. Купить проблем нет. Проблемы будут потом продать. Потому что продать с 20% первого взноса во много раз сложнее, чем, например, с 5%. Далеко не у всех есть 20% на первый взнос. Особенно когда кругом огромный выбор всего и с 5% первого взноса.

Мы не смогли купить эту квартиру как хотели с 5%. Нашли другую в «нормальном» доме, который никогда не был «съёмным жильём». Но каково сегодняшним владельцам 60-и квартир в том доме, что в прошлом доходный? Их квартиры после конвертации несколько лет абсолютно нормально продавались и покупались с 5% первого взноса, и вдруг страховка перестала их брать. Просто потому, что ей нужно остаться в рамках 600 миллиардов.

В точно такую же историю с покупкой квартиры, правда, на Южном берегу, на прошлой неделе попала родственница одной моей знакомой.

Государству не выгоден быстрый рост цен на недвижимость, и в принципе не выгодно страховать банковские ссуды. Чтобы остановить рост цен, критерии выдачи ипотеки и правила страхования стали заметно строже, а минимальная сумма первого взноса вот-вот поднимется до 10%.

Вид с балкона в новостройке в центре города

Купить и платить за своё на много лучше, чем отдавать почти столько же за рент. Вариантов на рынке сегодня немыслимое количество. И всё ещё можно купить только с 5% первого взноса. Если хотите и можете купить, то покупайте. При этом проверьте всю историю дома, в котором вы покупаете квартиру, и историю всех в нём продаж. Покупать нужно там, где вы потом сможете сравнительно легко и быстро продать, и ещё нужно стараться избегать домов, конвертированных в кондоминиумы из доходных.