Перефинансирование - что это такое?

Редко кто покупает недвижимость без ссуды в банке. Первый взнос, небольшой процент от стоимости дома вносят сами, остальное даёт банк. Покупка недвижимости в большинстве случаев финансируется банком. После этого ваша недвижимость на определённую свою часть (на то, что вы должны за ссуду) становится заложенной банку, остальная её часть без долга – полностью ваша.

Эту свободную часть можно тоже заложить и получить под неё какие-то деньги. Каждый год недвижимость у нас растёт в цене, ссуда ежемесячно выплачивается и долг за дом уменьшается, значит, и та свободная часть стоимости дома, которая не заложена в банке, всё время увеличивается. Когда-нибудь вы полностью выплатите долг за свой дом, а он к тому времени будет раза в два дороже, чем вы его когда-то покупали.

В жизни всё постоянно меняется, и однажды, покупая недвижимость, вы думали только о том, чтобы как можно скорее выплатить за неё свой долг. Прошёл год-два, вы видите, как выросла цена вашего дома и думаете, а не купить ли вам чего-нибудь ещё. Не беда, если нет денег на первый взнос – можно перефинансировать то, что есть. Перефинансировать – значит перезаложить.

Например, купили дом за 360 тысяч, прошло незаметно 2-3 года, он у вас стоит уже 460 тысяч. Банк легко вам даст взаймы ещё тысяч 60-70. Для этого вы должны рассчитаться с прежним долгом и взять новую ссуду на 60-70 тысяч больше предыдущей, т.е. увеличить свой долг банку. Зато после этого вы имеете в наличии сумму, достаточную на покупку чего-то ещё. Или можете ничего не покупать, а сделать в доме хороший ремонт.

За последние 10 лет недвижимость так быстро росла в цене, и так легко было заработать на её перепродаже, что все уверовали в этот быстрый рост как во что-то естественное и само собою разумеющееся. Банки легко давали взаймы, недвижимость можно было перезакладывать (перефинансировать) каждые 2-3 года. У нашего правительства по этому поводу есть своё мнение, и оно делает всё, чтобы остановить рост цен, а как одну из мер для этого использует ужесточение критериев получения ипотечной ссуды.

Эти меры касаются как покупки жилья, так и его перефинансирования.

Каждый раз, когда вы хотите сделать перефинансирование, банк заново рассматривает ситуацию по вашей кредитоспособности. Смотрит, какой у вас доход, какие есть ещё долги, на сколько хорошая и постоянная ли у вас работа. Каждый раз ссуду вам выдают заново. Если вы хотите перефинансировать и остаться в том же банке, где вы уже взяли ссуду на свой дом, то вполне возможно вам простят прерывание контракта и не будут за это брать пенальти. Если новую ссуду вы будете брать в другом месте, штрафа не миновать. Его размер зависит от условий, на которых вы брали ссуду. Размер пенальти может оказаться и 3 тысячи, и 20 тысяч долларов.

Не забудьте ещё и оплату услуг нотариуса, и его счёт за ликвидацию предыдущего долга. Вполне возможно, что при перефинансировании вам придётся заплатить ещё тысячу, а то и полторы за нотариуса. Хотя, некоторые банки предлагают своих нотариусов, причём бесплатно (делают интерес-процент на новую ссуду чуть-чуть выше, чтобы он в итоге покрыл стоимость услуг нотариуса - бесплатного у нас ничего нет).

На сколько удачным будет перефинансирование, получится ли оно вообще, и сколько вы сможете вытащить денег, будет зависеть не только от вашего дохода, но и от оценки недвижимости. Оценка недвижимости – самый сложный и коварный момент в перефинансировании. И чем меньше времени прошло между покупкой недвижимости и её перефинансированием, тем сложнее становится сам процесс получения новой ссуды. Если, например, прошёл всего год с момента покупки, то, скорее всего банк, в котором вы изначально взяли ссуду, вообще не захочет вас кредитовать. Впрочем, и другие посмотрят на ситуацию весьма скептически. Если вы покупали свой дом хотя бы года 3-4 назад, то в зависимости от места и ваших доходов перефинансировать такой дом будет довольно легко.

Чтобы за короткий срок в глазах банка ваш дом заметно вырос в цене, банку понадобятся некоторые доказательства. Если вы сделали в доме заметные обновления, такие как полы, ванные комнаты, кухню, то они существенно повлияют на увеличение рыночной цены дома. Если ваш дом типовой, и вокруг вас внешне такие же точно дома, то, к сожалению, многочисленные ремонты и вложения не сильно увеличат рыночную стоимость вашего дома.

Если ваш дом «не такой как все», и вам крупно повезло, что ваш дом оказался в окружении или поблизости от дорогих домом и в дорогом районе, то цена дома может взлететь непредсказуемо высоко. Я живу на Pointe Saint-Charles. В районе ещё 10 лет назад с крайне дурной репутацией сегодня небольшие столетние двухэтажные домики общей площадью 120 кв. метров продаются после ремонта за полмиллиона долларов. До ремонта такой дом стоит здесь примерно 300 тысяч.

На сколько правильно будет сделана оценка для перефинансирования или покупки зависит от банка и от его оценщика. Поэтому очень важно знать, в каком банке или в какой финансовой организации лучше делать перефинансирование.

Лучше всего ситуацией в данном вопросе владеют ипотечные брокеры. Они же вас и посвятят во все детали и нюансы своего дела. Брокеры работают одновременно примерно с 20-ю разными банками и финансовыми организациями и хорошо представляют, где пройдёт ваш файл, а где, скорее всего, нет. Кроме того, брокеры знают, какой из банков менее привередлив при оценке недвижимости, а значит, даст денег гораздо больше. Вам наверняка придётся заплатить штраф (пенальти) своему банку, но если речь идёт о 2-3 тысяч пенальти, а вам во что бы то ни стало нужно вытащить тысяч 50, и другой банк их даёт, то, как говорится, овчинка может стоить выделки. Особенно если речь идёт о перефинансировании доходного дома, пусть даже дуплекса или триплекса, которые полностью сданы.

Допустим, вы перефинансировали свой шестиплекс, он своей арендной платой продолжает покрывать ссуду и муниципальные таксы, плюс сотня-две в месяц вам  ещё и остаются. Если у вас доходный дом, то интерес, который банк вам насчитывает за ссуду, вы относите в свои расходы. Интерес в первые годы любого мортгича очень высокий, чуть ли не 90% ваших платежей. Получается, что почти всё, что вы платите банку – это ваши расходы, которые арендная плата лишь едва-едва покрывает. Хозяйство работает, никаких налогов с прибыли вы не платите. Зато на полученные от перефинансирования деньги можно купить себе ещё один многоквартирник или дом для себя получше, или заметно уменьшить свою ссуду на уже имеющийся свой дом. Интерес, который вы платите банку за своё собственное жильё, списать вы никак не можете.

Перефинансирование – всегда палка о двух концах. С одной стороны мы покупаем жильё и не хотим иметь за него долг банку. С другой стороны – вы получаете деньги в руки и знаете, как правильно ими распорядиться. Хороший ипотечный брокер – это ещё и хороший финансовый консультант. Он всегда посоветует вам, как правильно поступить и правильно использовать ваши средства.

Кому-то будет выгодно консолидировать имеющиеся долги, кому-то купить ещё один дом, а кто-то захочет вернуться обратно и купить себе квартиру в родном городе, оставив «на всякий случай» недвижимость в Канаде. Жизнь на столько непредсказуема.

В любом случае, будьте предельно осторожны и как следует всё взвесьте и просчитайте, если вы решили перефинансировать свою недвижимость.



Монреаль, 6 февраля 2012