Перемены. Недвижимость в Монреале 2011-2012

«Недвижимость» всегда привлекает к себе внимание, вызывает интерес (лёгкое волнение) и почти всегда при этом возникает ассоциация – деньги.

За последнее десятилетие недвижимость в Монреале выросла в цене в несколько раз. И это не просто деньги, это – огромные деньги.

Всё, что происходит с недвижимостью, всегда интересно, а все профессии, связанные с недвижимостью, пользуются спросом, без работы не сидит никто. Если в Германии больше половины всех рабочих мест в стране привязано к автомобильной промышленности или её обслуживанию, то я не удивлюсь, если выяснится, что в Канаде – к недвижимости.

Агенты, брокеры, страховки, строители, гигантские склады-магазины, траки, сантехники, электрики, полы, окна, двери, крыши. Всего не перечислишь. Попробуйте найти контрактора, который готов приступить к работе в вашем доме на следующей неделе. Все загружены, и вам придётся подождать.

Тот, кто жил здесь в 90-ые годы и застал референдум, очень хорошо понимает, о чём я. В те годы вы могли снять жильё в любом доме, указав на него рукой, получить первый и последний месяц рента бесплатно, въехать в чистую отремонтированную квартиру и через год с 1 июля переехать в такую же другую. 15 лет назад в Монреале пустовало 25% жилого фонда. Большинство увидело Монреаль уже другим - таким, какой он сейчас.

Недвижимость в 90-е года прошлого века не продавалась вообще. Тот, кто её покупал или не понимал, что он делает, или ему было всё равно, вроде деньги есть, можно купить. Огромный дуплекс в NDG (Notre-Dame-de-Grâce) где-нибудь близко к Monkland на Av. d'Oxford в 1998 г. можно было купить за 230 тысяч. Сегодня дуплексов в NDG нет вообще. Вы можете за полмиллиона долларов купить только половину такого дуплекса. Вторая его часть принадлежит другому, и это уже не дуплекс для одного владельца, а двухквартирный дом на двух хозяев.

NDG - чья-то крыша над полумиллионной квартирой

После того, как стало ясно, что наверху договорились, и отделения Квебека больше не будет, Монреаль начал расцветать, наполняться иммигрантами, повсюду можно было увидеть до этого невиданное по своим масштабам строительство нового жилья. Недвижимость всех только радовала и бешено росла в цене. Те, кто последние 10 лет активно покупал и продавал свою недвижимость, реально заработали десятки, сотни тысяч долларов и даже стали миллионерами.

«Говорят, что цены скоро упадут» я слышал все 10 лет, сколько этой недвижимостью занимаюсь. Падать ценам не с чего, а вот остановить рост цен правительство намеревалось и не раз.

За последние 10 лет цены в среднем росли по 10% в год. Пока ждали и думали, что с этим делать, случился кризис конца 2008 года. Недвижимость встала. Не зная как поступить, а главное – опасаясь последствий того, что произошло в США, правительство снизило банковский интерес до прежде невиданных процентов.

Таунхаус в районе Bois-Franc. $320,000 в 2007 - $480,000 в 2011. Можно было ничего в доме не делая купить, затем продать и "заработать" $150,000 за 3-4 года

Ответом на снижение процента послужил такой взрыв активности на рынке недвижимости, которого тоже  никто и никогда  до этого не видел. И снова рост цен. Ещё больший, чем до кризиса. Кризисный бум на рынке недвижимости закончился весной-летом 2010, видимо уже просто не хватало покупателей, накупивших себе всего, что только можно, получив по ссуде невероятно низкий банковский процент и нежелающих более с этим процентом расставаться. Далее всё пошло своим ходом, в обычном ритме, с обычным за последние 10 лет ростом цен порядка 10% в год.

Lasalle, дуплекс. От $160,000 в 1998 до $450,000 в 2011

Для начала сократили срок амортизации по ссуде. Если раньше вы могли брать ссуду из расчёта выплаты за 40 лет, то сейчас уже только 30. Месячный платёж становится выше, значит, дом нужно покупать дешевле. Дома стоимостью выше 250 тысяч становится продать сложнее. Чтобы сделать недвижимость ещё менее доступной, все банки начинают исключительно строго проверять своих клиентов. На что пару лет назад смотрели сквозь пальцы, сегодня будет причиной отказа в выдаче ссуды. Например, короткая кредитная история, что  для новоприбывших – потенциальных покупателей недвижимости весьма актуально. Получить ссуду стало сложнее.

Ещё немного и начнёт повышаться банковский интерес. Значит, чтобы получить ссуду, нужно чтобы доход у вас был ещё выше, а платить за ссуду придётся больше. Если 3 года назад вы со своим доходом могли бы купить дом за 300 тысяч, то сейчас – за 250. А платить за него нужно будет примерно столько же. Какое уж тут повышение цен. Лишь бы рынок не встал. Но он встал. Недвижимость сейчас стоит так, как не стояла во время кризиса.

Никакой кризис не коснётся домов и квартир в пределах 200-220 тысяч, на этом уровне активность высокая была и будет всегда, но попробуйте что-то продать за 340 тысяч и выше. Покупателя придётся ждать долго. Это то, что сейчас происходит во всех пригородах Монреаля. Хорошо продаётся недвижимость только в самом Монреале, его центральных районах. Продаются в основном кондо и чем дешевле, тем лучше. А пригороды стоят.

Правительство считает, что допустимый рост цен на недвижимость в год – 3 или 3.5%. Не больше. И, похоже, за нас действительно взялись всерьёз. Купить дом или квартиру, чтобы быстро перепродать и «наварить», более не получится. Те сотни-десятки тысяч долларов получаемые за 2-3 года с купли-продажи домов и квартир останутся былинными воспоминаниями. Цены не упадут. Не допустить этого, для правительства задача ещё более важная, чем остановить их быстрый рост. И ничего особенного не произойдёт. Мощный приток новых иммигрантов в Квебек будет обеспечен до тех пор, пока голосовавшие на референдуме за отделение не останутся в абсолютном меньшинстве. Значит, новоприбывшие будут, рабочие места будут создаваться, новые дома будут строиться, упадка не произойдёт, недвижимость будет пользоваться спросом, и расти в цене. На 3% в год.

Снизится активность на рынке. Уменьшится количество агентов по недвижимости, изменится стиль их работы, размер комиссионных. Ещё хуже будет продаваться недвижимость на дюпроприо.ком (сайт уже сейчас переживает застой), но, в общем и целом ничего особенного не произойдёт. Если, конечно, недвижимость для вас - это семья и дети, а не предмет спекуляций.

Единственное место, где недвижимость по-прежнему будет легко продаваться и быстро расти в цене – центральные районы Монреаля. Сегодня самые доступные и перспективные по росту цен районы в городе - Le Sud-Ouest и Mercier/Hochelaga-Maisonneuve.

 Le Sud-Ouest - Pointe Saint Charles

Закончилось десятилетие невиданной активности и роста цен на рынке недвижимости Монреаля. И не зависимо от того, прав я или нет - жизнь идёт, ссуда выплачивается, дома и квартиры подрастают в цене.

Недвижимость по-прежнему остаётся прекрасной инвестицией, а, кроме того – обеспечивает нам высокие стандарты жизни в этой замечательной стране, в которой у вас уже есть или обязательно будет свой дом.


5 августа 2011, Mercier, Qc