Дуплексы в Монреале. Что это такое?

Дуплексы – исключительно популярный вид недвижимости, встречающийся практически во всех районах Большого Монреаля.

Основное скопление дуплексов находится в Lasalle. Этот район в 50-60-е годы прошлого века почти полностью  был построен и обжит итальянцами. Белые итальянские дуплексы – это именно то, что большинство и имеет ввиду, когда произносит «дуплекс».

Есть ещё дуплексы в NDG и Hampstead, но эти монстры в большинстве своём построены ещё до первой мировой войны, и на сегодняшний день почти все переконвертированы в кондо.

Типичные дуплексы в Lasalle

Вообще, дуплекс – это двухквартирный дом, который строится для того, чтобы в одной квартире жили хозяева и при этом другую квартиру сдавали. Сдавать только одну квартиру многим показалось мало, поэтому в подвалах дуплексов стали появляться так называемые «bachelor».

Квартира «bachelor» в своём классическом варианте – это квартира-комната с миниатюрной кухней вдоль стены и где-то втиснутым санузлом. Всё сведено до минимума. Квартира на одного человека. Без коридора, без спален, без нормальной кухни и с компактной ванной комнатой. Если квартира чуть больше размером, то она будет называться студией, а ещё больше, если она действительно большая в приличном доме и в приличном месте – то это уже лофт. Всё, что маленькое, неприглядное, но ещё пригодное для проживания – бачело. Если такая квартира-комната находится не в подвале, а на одном из этажей дома, то её всё-таки назовут студией, если в подвале или полуподвале, то это будет бачело.

На снимке слева под лестницей вход в bachelor. Справа - трещины кирпичной кладки. Эта проблема очень распостранена именно в Lasalle. Главное, чтобы трещины не увеличивались со временем

Если подвал дуплекса перестраивается, и в нём появляется квартира с отдельной кухней, спальней, а иногда даже и с двумя, то такую квартиру назовут бачело. При этом будут говорить, что бачело у них  «три с половиной» или даже «четрые с половиной» (если спален две). Небольшая квартира в подвале дуплекса, какой бы она ни была – это bachelor. Они бывают очень хорошо отделанными, чистыми, современными, но в большинстве своём это всё же дешёвый вариант потрёпанного съёмного жилья. Bachelor - это дополнительная квартира, появившаяся в каком-либо доме, как правило, в подвале или полуподвале. У нас в Монреале это так.

У дуплексов есть ещё и дворики. Маленькие, но часто очень уютные и ухоженные. Хозяева любят свои дома.

Иногда хозяева дуплекса регистрируют бачело в своём муниципалитете как отдельную полноправную квартиру. Если муниципалитет одобряет, то дуплекс превращается в триплекс, муниципальные и школьные налоги увеличиваются, а при продаже этого триплекса его покупатель должен внести в первый взнос уже не 5%, а 10% от стоимости покупки. Многие стараются как можно дольше ничего не регистрировать, деньги за сдачу получать наличными и в декларации доходов этого не учитывать.

Дуплекс как вид недвижимости стал необыкновенно популярным в Монреале с начала 2000-ых. Соответственно цены на них выросли невероятно. В начале 2000-ых средний дуплекс в Lasalle стоил примерно 200 тысяч, сейчас спустя 10 лет – 450 тысяч долларов. Любая доступная хорошо растущая в цене ликвидная недвижимость, да ещё и приносящая некоторый доход, начинает особенно привлекать иммигрантов. Купить и потянуть большой дорогой дом можно только при условии, что одна квартира сдана, и вам за этот дом доплачивают жильцы второй квартиры. Плюс бачело.

На снимке слева: хозяева этих двух домов скорее всего разные. Но окна-двери они меняли совершенно точно в одно время. Или ещё как бывает - один хозяин меняет, а сосед потом бежит и спрашивает, кто делал? Потом тоже у них заказывает. На снимке справа дуплексы чуть-чуть отличаются друг от друга. Но всё такие же ухоженные

Мне кажется, именно Lasalle сформировал цены на дуплексы по всему Монреалю. Такие же дома в Saint Leonard стоят ещё дороже, а где-то на Южном берегу дешевле, но точка отсчёта – это Lasalle. Не знаю, остались ли в них ещё где-то итальянцы, но из новоприбывших иммигрантов там кого только нет. Очень много китайцев, нас русских, но больше всего эти дуплексы в Lasalle полюбили индусы.

Полюбили на столько, что рядом воздвигли свой храм, куполами-луковками чем-то напоминающий православную церковь. Вполне возможно, что это их основной храм в Монреале, уж очень он большой. Пару раз летом я уже застревал в переулках Lasalle, ожидая прохода всё собою заполнившей религиозной процессии в тюрбанах с дудками и огромным количеством грузовиков с декорациями. Всё пёстрое, красивое, охраняемое полицией и очень медленное. Явно не хватало слонов.

В более южной части Lasalle, ближе к воде, индусы пока не селятся. Больше всего их слева и справа от бульвара Newman.

Быть владельцем дуплекса – это, в общем, искусство. Нужно не только научиться ухаживать за домом, но и жить, не конфликтуя со своими жильцами. Обычно после продажи при смене хозяев жильцы начинают испытывать новеньких на прочность. У многих первый год владения доходной недвижимости превращается в ад. Потом всё становится на свои места, и если всё делать правильно, не попустительствовать, и при этом быть твёрдым и корректным, то проблемы уходят. Если жильцы сбегают, то новых владельцы подбирают уже сами и под себя, как правило, в людях не ошибаясь. Если ничего не налаживается, то через год-два-три от дуплекса избавляются и зарекаются никогда его больше не иметь. Удачливому «правильному» владельцу дуплекс через многие годы приносит очень солидную прибыль при продаже.

Каким бы дуплекс не был привлекательным видом недвижимости, всё же нужно отдавать себе отчёт в том, что это дом, дом так сказать двойной, в котором минимум две квартиры, две ванных комнаты, две кухни и в два раза больше окон и дверей. Всё когда-то стареет, за всё нужно платить. Как и любой дом, дуплекс требует ухода и некоторых вложений из года в год. Зато при правильном хозяйствовании и продолжительном сроке владения, результат будет самый положительный. Потому так сложно купить хороший дуплекс! Очень заманчивый тип недвижимости при его цене и возможности положить только 5% в первый взнос.

Снимки сделаны 26 сентября 2010 г в Lasalle (рядом с муниципалитетом)

Текст - 19 октября 2010 г. Montreal - Mercier - Quebec