Итак, сколько может стоить дом? Понимание процесса

Разобраться в том, сколько стоит на нашем рынке недвижимость с одной стороны довольно просто, а с другой – невероятно сложно. Всё зависит от того, с кем и как вы покупаете или продаёте свой дом. Дом можно покупать самому напрямую у продавца, а можно с агентом. Важно, на сколько агент хорошо подготовлен и что он делает для того, чтобы вы поняли всё – почему, за сколько и как.

Для начала можно посмотреть несколько вариантов в том районе, который вы для себя выбрали. Район или место – это главное. Нельзя сравнивать то, что продаётся в Pierrefonds с тем, что продаётся, например, в Saint Hubert. Можно сравнивать эти два района только с одной целью - понять, на сколько в Pierrfonds недвижимость дороже.

Дома выставляют у нас на продажу очень по-разному. Кому-то кажется, что его дом стоит столько-то, кому-то столько. Если дом ставят на продажу с агентом, то любой агент обязательно покажет продавцу результаты последних продаж по району, а ещё лучше – по близлежащим кварталам и улицам. По этим продажам можно довольно точно определить реальную стоимость дома. Выбирают дома определённого типа близкого, к тому, который нужно продать, затем сравнивают все плюсы и минусы.

В недвижимости всё очень просто – размер дома, это и есть основная составляющая его цены. Большой дом – дороже, маленький – дешевле.

Плюсы: все недавние обновления. Все, кто покупал дом со мной, знают моё бесконечное нытьё по поводу этих обновлений. Заходишь в дом – пол. Затем кухня. Затем ванные комнаты. Затем окна. Это основное, на что сразу ляжет глаз покупателя. А уж крыша, фундамент – это вообще можно изучать в последнюю очередь. Только новые не очень опытные покупатели из-за страхов незнания уделяют крыше и фундаменту повышенное первостепенное внимание. Сделать крышу, пусть даже она течёт, будет почти всегда много дешевле, чем поменять в доме все окна или сделать новую ванную, или убрать с полов ветхую скрипучку и сделать вместо неё новый современный деревянный пол.

Исключение, когда крышу и фундамент нужно смотреть в первую очередь – если вы покупаете дом в переделку, а внутри него смотреть вообще не на что. Всё равно менять. Вообще, я ни разу не видел домов вылизанных изнутри, с протекающей крышей и проблемами фундамента. У нормальных хозяев, если проблемы есть или крыша старая, то эти обновления идут в первую очередь, ванные и кухни потом. Поэтому смотреть дома можно смело в обратном порядке – крыша в последнюю очередь.

Конечно, бывают фундаменты, которые нужно полностью убирать, при этом внутри дом может быть просто очаровашкой. Но такие ситуации – экстрим, и продаются такие дома всегда много дешевле.

Минусы дома – это всё то, что вам предстоит в нём сделать в ближайшие 5 лет. Даже если в этом и нет прямой необходимости. Окна не текут, но им 20 лет, ванные чистые, но им 20 лет. Кухня с момента постройки. Вы можете всем этим продолжать пользоваться, но тогда при покупке дома вы пренебрегаете самым главным правилом – ликвидностью недвижимости. Покупая что-то, вы должны быть уверены, что через месяц вы сможете свой дом продать и как минимум ничего на этом не потерять. Или тогда рассчитывайте свои силы и время на предстоящие обновления. Очень часто замены приходится делать не из-за технического состояния, а из-за высоких жизненных стандартов и требовательности наших покупателей. Да и самим нам хочется всегда чего-то нового.

Многие ищут только новое, брезгливо морщась в сторону домов которым лет 20, а то и больше. Тот, кто думает, что в доме, которому 30-40-50-60 лет, всё внутри гнилое – не понимает, о чём он говорит. Но если есть такая уверенность, то лучше брать новое, если конечно получится. Новое становится всё дальше и дальше от нас, всё дороже и дороже. Если вы хотите потом на новом заработать и выгодно продать, то вам тоже придётся в этот дом вкладывать. И немало. Очень часто «новое» от строителей – это ещё 30-50 тысяч ваших денег в самое ближайшее время.

Главное – всё-таки разобраться, что и сколько стоит и почему. Поняв, что не уютная завораживающая обстановка в доме, а серьёзные технические обновления – это и есть его неоспоримые плюсы, на которые нужно в первую очередь обращать внимание, можно переходить к сравнительному анализу продаж.

Допустим, вы уже что-то посмотрели. 10 вариантов – нормально. Агент вам всё в каждом доме объяснил и показал, что такое хорошо, а что такое плохо. Убедил вас не покупать ни один из просмотренных домов, хотя вы что-то такое уже предполагали. Сейчас вам нужно понять, сколько реально стоят эти дома, которые вы смотрели. Для этого у каждого агента есть прекрасный инструмент, а именно его база данных Matrix. С её помощью можно узнать не только, что сейчас есть на рынке, но и посмотреть, что и за сколько было продано.

Вы смотрите, за сколько и что было продано за последние месяцы, выбираете варианты по архитектурному типу и размеру близкие к тому, что вы уже смотрели. По фотографиям и описанию вы видите, какие в домах были сделаны обновления. Через 10-15 минут вы не хуже любого агента начинаете понимать, где цена за дом завышена, а где она очень даже ничего. Может быть, вам кажется, что всё равно это дорого, но с реальностью ничего не поделаешь.

В агентской базе данных такой анализ называется The Comparative Market Analysis/ L'analyse comparative de marché. Результатами продаж, зафиксированными в этой базе данных, пользуются не только агенты и покупатели, но и банки, и даже государственные службы. Именно Matrix позволяет нам судить о продажах, ценах, ситуации на рынке. Увидев всё своими глазами, а затем ознакомившись с продажами при помощи Matrix, вы всегда довольно точно сможете сказать, сколько может стоить недвижимость там, где вы её продаёте или покупаете.

Анатолий Иголкин
Агент по продаже недвижимости
tel. 514-839-5246