Почему так важно сделать наиболее реалистичное описание дома, выставленного на продажу. При этом - описание очень привлекательное

Вы ставите свой дом на продажу. От того, как он будет выглядеть в общеагентской базе данных и в интернете, будет зависеть, на сколько быстро дом будет продан и найдёт ли он своего покупателя.

Разумеется, цена должна быть соответствующей дому. Если будет завышенной - ни у кого не возникнет желания тратить своё время идти смотреть дом. Если цена низкая - продавец потеряет то, что мог бы получить. Хотя продажа состоится скорее всего очень быстро.

Очень часто при поиске дома по описаниям в агентской базе данных Matrix, покупатели больше смотрят на фотографии и почти не обращают внимания на описание и размеры недвижимости. Значит первый визуальный контакт с вариантом недвижимости по фотографиям и описанию необычайно важен.

В большинстве случаев фотографии домов очень плохо отражают реальность. Чаще всего комнаты выглядят больше, чище, наряднее, новее. Есть агенты, которые используют для съёмки широкоугольную камеру, которая искажает пространство. Да, такой камерой можно затолкать в кадр почти всю маленькую комнату, но на снимке она будет выглядеть уже не как маленькая комната, а почти как зал. И так весь дом. Чтобы эти снимки не вводили вас в заблуждение, нужно всегда смотреть в описании на размер дома и его комнат.

Снимок сделан камерой с широкоугольным объективом, охватывающим всё пространство но и искажающим его. В действительности же эта квартира представляет собою длинную узкую кишку. От противоположной стены и окон до дивана расстояние меньше метра. На снимке - ещё очень много места. Квартира кажется огромной. В этой квартире я был, но реальные размеры разочаровали моего покупателя.

После 2-3 первых визитов, оценив в реальности размеры дома и комнат, вы уже примерно будете представлять, что вас ждёт во время следующих визитов. Кроме того, фотографии, искажающие пространство, очень сильно раздражают всех потенциальных покупателей. Думали увидеть одно, а увидели другое. Согласитесь, никто не любит ходить в дураках. А ведь если сделать описание дома-листинг красивым и правильным, по эффекту восприятия максимально приближённым к реальности, то и настрой у покупателя при визите будет другой. И кто знает, может быть, тот, кого снимки ввели в заблуждение, купил бы, если бы так сильно не разочаровался в том, что ожидал увидеть.

Для примера привожу снимки дома, поставленного мною на продажу и довольно быстро проданного. Фотографии предпочитаю делать всегда сам. Этот дом был выставлен на продажу за $239,000 в сентябре 2009 г. и продан после снижения цены на 10 тыс. в январе 2010 за $225,000. Покупатели мне сказали, что, как только увидели его в интернете на фотографиях, сразу им заинтересовались. А когда пришли смотреть, все их ожидания подтвердились. Значит, презентация дома, его описание были сделаны правильно. Очень реалистично и одновременно с этим привлекательно. Конечно, и от самого дома многое зависит, и от его продавцов. Кликнув на фотографию, её можно увеличить.

Это самый обычный дом, приведённый для примера, как недавно проданный на момент написания этой заметки.

Некоторые агенты в приложении к листингу пишут почти страницу текста с описанием дома или квартиры. Не думаю, что кто-то внимательно читает эти старомодные вирши. Главное о доме есть в стандартных полях его описания и характеристиках. А кто и как всё увидит, когда в него зайдёт - дело весьма индивидуальное. Писать об этом целую страницу мелкого текста - только притуплять интерес к возможному визиту. Лаконичное описание со всеми заполненными стандартными полями характеристик, пара строк текста от агента и фотографии должны оставлять потенциального покупателя несколько заинтригованным с желанием увидеть дом вживую. И после визита не разочароваться.

Тот, кто дом покупает, смотрит много, выбирает лучший из того, что ему подходит. Никаких чудес не бывает. Думать, что придёт тот единственный, кому ваш дом понравится, и он его купит, не стоит. Да, это будет тот единственный ваш покупатель, но он вначале пересмотрит кучу домов, прежде чем остановится на выборе вашего.

Местный народ выбирает дома более практично – больше смотрят не на год постройки, а на замены в доме: окна, крыши, ванная, кухня, бассейн, состояние кирпичной кладки. Народ иммигрантский покупает свой первый дом эмоционально, часто не видя грядущих с ним проблем и денежных затрат. Нет ничего вечного, и если вы покупаете дом, в котором окна находятся на последней стадии износа (даже и притом, что внешне проблем у них пока нет), то тот, кто придёт через несколько лет покупать ваш дом, это сразу увидит и быстро посчитает в уме, во сколько ему обойдётся из замена. Дом, может, и купит. Вопрос, за какую цену. Вы думаете, что покупаете свой дом надолго, а проходит лет 5, и вы его ставите на продажу, потому что у вас новая работа, и до неё далеко.

Наш народ просто из-за неопытности и из-за страха возможных проблем придаёт неоправданно большое значение году постройки, иногда не уделяя внимания качеству элементов дома и выполненных работ в доме недавней постройки. Допустим, двух-трёхлетний дом выглядит действительно хорошо и без видимых проблем, но лет через 5 они могут вылезти наружу. Логично, что чем новее дом, тем меньше в нём проблем. Но эта логика работает только при условии хорошего качества выполненных работ в более новом доме, и отсутствии замен и ремонтов в более старом.

Когда покупаешь свой дом, нужно знать, за сколько были проданы похожие дома в ближайшее время вокруг. Когда продаёшь – за сколько дома как твой были куплены. Плюс-минус отделка и обновления, это всё можно прикинуть. Но главное, чтобы дом продать, всё у него должно быть реалистичным и обоснованным: и цена, и описание, и первое впечатление от дома в агентской базе данных. Продавать - это профессионализм и искусство. И что главное - искусство без обмана.

Анатолий Иголкин
Агент по продаже недвижимости
tel. 514-839-5246